משבר הדיור האמריקאי: רק מדינה אחת קיבלה ציון מעולה

דו"ח חדש מטיל אור על משבר הדיור ההולך ומחריף בארצות הברית, וחושף את המדינות עם הנגישות וההיצע הגבוהים ביותר לדיור – כאשר רק מדינה אחת זכתה לדירוג A מושלם.

המחקר, שפורסם על ידי אתר Realtor.com, דירג את כל 50 המדינות בארה"ב על פי מידת האיזון שהן מצליחות ליצור בין מחירי דיור נגישים לבין מאמצי בנייה חדשים. התוצאות מציירות תמונה מטרידה של פערים הולכים וגדלים בין אזורים שונים במדינה.

הדו"ח מצא כי המדינות המובילות מרוכזות בעיקר בדרום ובמערב התיכון של ארה"ב, אזורים בהם הקרקע זמינה יותר והדיור בדרך כלל בר-השגה יותר. למעשה, הציון הנמוך ביותר שקיבלה מדינה בדרום ובמערב התיכון היה בטווח ה-C

דרום קרוליינה זכתה לציון הגבוה ביותר – A – הודות למאמצי בנייה פרואקטיביים שעקפו את הביקוש. מובילות נוספות כוללות את טקסס, עם פעילות בנייה מאסיבית, ואיווה, אחד משוקי הדיור הזולים ביותר במדינה.

הדו"ח מצא כי המדינות המובילות מרוכזות בעיקר בדרום ובמערב התיכון של ארה"ב, אזורים בהם הקרקע זמינה יותר והדיור בדרך כלל בר-השגה יותר. למעשה, הציון הנמוך ביותר שקיבלה מדינה בדרום ובמערב התיכון היה בטווח ה-C.

לעומת זאת, מדינות בחוף המערבי ובצפון-מזרח קיבלו את הציונים הנמוכים ביותר. רוד איילנד, מסצ'וסטס, ניו יורק, הוואי וקליפורניה היו בתחתית הרשימה, כולן קיבלו ציון נכשל בשל עלויות דיור גבוהות במיוחד ובנייה חדשה מוגבלת. חוקי תכנון נוקשים ותהליכי רישוי מורכבים היו חסמים מרכזיים נוספים באזורים אלה.

"הפתרון האמיתי היחיד למשבר הדיור הוא לבנות יותר בתים," אמר דמיאן אילס, המנכ"ל של Realtor.com. "חלק מהמדינות מתקדמות, אבל רבות אחרות תקועות במעגל של עלויות דיור מאמירות ומלאי מוגבל. באמצעות דו"ח זה וקמפיין 'תנו לאמריקה לבנות', אנו מאירים את הפערים הללו. אנו זקוקים לפתרונות נועזים, ואנו מפצירים במנהיגים פדרליים, מדינתיים ומקומיים להתעורר ולפעול כעת. הגיע הזמן לשבור את המעגל ולהתחיל לבנות עכשיו כדי להפוך את הבעלות על בתים למציאות עבור יותר אמריקאים."

הדו"ח מגיע בתקופה קשה במיוחד לשוק הנדל"ן האמריקאי. לפי מחקר אחר שנערך לאחרונה על ידי חברת הנדל"ן Redfin, רכישת בית הפכה ליותר בת-השגה בשנת 2024, אך רק במרווח הדק ביותר. הניתוח של Redfin מצא ש-2024 הייתה עדיין השנה השנייה הכי פחות בת-השגה לרכישת בית אי פעם, כאשר רק 2023 הייתה גרועה יותר.

הנתונים חשפו כי משק בית עם הכנסה חציונית אמריקאית של 83,782 דולר בשנת 2024 היה צריך להוציא 41.8% מהכנסותיו על עלויות דיור חודשיות אם רכש בית במחיר החציוני האמריקאי של 429,734 דולר. זהו שיפור קל לעומת 42.2% בשנת 2023, אך הוא משמעותית פחות בר-השגה מהשיעור הטיפוסי של 30% או פחות שנרשם לאורך שנות ה-2010.

כאשר בוחנים את תוצאות הדירוג המפורטות יותר, ניכרת תמונה ברורה של הפערים הגיאוגרפיים בשוק הדיור האמריקאי:

דרום קרוליינה: A איווה: -A טקסס: -A אינדיאנה: +B צפון קרוליינה: +B דקוטה הדרומית: B נברסקה: B ארקנסו: B ג'ורג'יה: B מינסוטה: -B וירג'יניה: -B לואיזיאנה: -B אלבמה: -B פלורידה: +C אוקלהומה: +C

מומחי נדל"ן מצביעים על מספר גורמים המסבירים את הפערים הללו. "במדינות הדרום יש יותר מרחב לבנות ופחות מגבלות על פיתוח," הסביר ג'ונתן מילר, כלכלן נדל"ן בכיר. "לעומת זאת, במקומות כמו קליפורניה וניו יורק, יש שילוב של היסטוריה ארוכה של מגבלות תכנון, תנאים גיאוגרפיים מאתגרים, ותהליכי אישור שיכולים להימשך שנים."

הניגודים בדו"ח מדגישים את האתגרים העצומים העומדים בפני שוק הדיור האמריקאי. בעוד שחלק מהמדינות מצליחות להתמודד עם המשבר באמצעות בנייה אגרסיבית ומדיניות דיור גמישה יותר, אחרות – בעיקר באזורים צפופים יותר וחופיים – נאבקות עם שילוב של מחירים גבוהים, חסמים רגולטוריים ומחסור בקרקע פנויה.

מומחי נדל"ן מצביעים על מספר גורמים המסבירים את הפערים הללו. "במדינות הדרום יש יותר מרחב לבנות ופחות מגבלות על פיתוח," הסביר ג'ונתן מילר, כלכלן נדל"ן בכיר. "לעומת זאת, במקומות כמו קליפורניה וניו יורק, יש שילוב של היסטוריה ארוכה של מגבלות תכנון, תנאים גיאוגרפיים מאתגרים, ותהליכי אישור שיכולים להימשך שנים."

ההשלכות של הפערים הללו משמעותיות. במדינות עם ציונים נמוכים, זוגות צעירים ורוכשי בית לראשונה מוצאים את עצמם יותר ויותר מחוץ לשוק, דחויים על ידי המחירים הגבוהים והיצע מוגבל. רבים נאלצים להישאר בשכירות לתקופות ארוכות יותר, לדחות הקמת משפחה, או לעבור למדינות אחרות בחיפוש אחר דיור בר-השגה.

"אנו רואים הגירה משמעותית ממדינות החוף אל המערב התיכון והדרום," ציינה לורה ג'ונסון, מנהלת המחקר ב-Realtor.com. "אנשים מחפשים איכות חיים טובה יותר ואפשרות להחזיק בית, והם מוכנים לעבור למקומות שבעבר לא היו שוקלים."

מחוקקים במדינות שקיבלו ציונים נמוכים החלו להכיר בחומרת המצב. בקליפורניה, למשל, הועברו לאחרונה חוקים המיועדים להקל על אישורי בנייה ולעודד צפיפות גבוהה יותר. בניו יורק, העיר הגדולה ניו יורק מקדמת תוכניות לשינוי חוקי התכנון כדי לאפשר יותר בנייה.

אך מומחים מזהירים כי נדרשת פעולה נחושה ומהירה יותר. "כדי לטפל באמת במשבר הדיור, אנו זקוקים להיצע משמעותי של בתים חדשים, וזה דורש שינוי מדיניות ברמה המקומית, המדינתית והפדרלית," אמר דמיאן אילס. "ללא שינויים משמעותיים, הפערים בין המדינות רק ילכו ויגדלו, ויותר אמריקאים ימצאו את חלום הבעלות על בית מחוץ להישג ידם."

קמפיין "תנו לאמריקה לבנות" שהוזכר בדו"ח מבקש להעלות את המודעות לסוגיות אלה ולדחוף לפתרונות בכל הרמות הממשלתיות. המארגנים מקווים לאחד מגוון רחב של בעלי עניין – ממפתחים ובנאים ועד לארגוני צרכנים ופעילים קהילתיים – כדי לדחוף לרפורמה במדיניות הדיור ברחבי המדינה.

בעוד משבר הדיור ממשיך להתפתח, הדו"ח החדש מספק מפת דרכים ברורה לאן המדינות צריכות לשאוף. המסר ברור: בנייה נרחבת יותר, פחות מגבלות, ומחויבות לדיור בר-השגה הם המפתחות לפתרון אחת הבעיות הכלכליות הדוחקות ביותר באמריקה כיום.