עליית מחירים, מכירות מהירות, זרימת משקיעים זרים- שוק הנדל"ן במיאמי נמצא בפריחה

שוק הנדל"ן במיאמי נמצא במצב טוב, כך על פי דו"ח שחיבר ארגון המתווכים המקומי. בחודש ינואר חלה עליה במכירת הדירות, בתים פרטיים ובתי יוקרה שמכירם מוערך במיליון דולר ויותר.

באחד המחוזות במיאמי, מכירות של דירות מגורים עלו ב-5.1%, מ-1,731 בינואר 2017 ל-1,820 בינואר הנוכחי. מדובר על מכירות בסכום של 791.3 מיליון דולר רק בחודש ינואר האחרון, עלייה של 89 מיליון דולר בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה. המספרים לא כוללים נכסי יוקרה.

הנכסים במיאמי נמכרו קרוב למחיר המבוקש, בנוסף לכך שהנכסים נמכרים במהירות- עוד סימן חיובי לשוק הנדל"ן המקומי.

בממוצע, עוברים 47 ימים עד שמשפחה נכנסת תחת חוזה על נכס פרטי מהרגע שפירסמה אותו למכירה, כאשר בתקופה המקבילה אשתקד מספר הימים עמד על 61. הסגירה הסופית של העסקה עומדת על 98 ימים בממוצע, ירידה חדה מינואר 2017, אז עמד מספר הימים על 113.

מכירת דירה אורכת קצת יותר זמן, 123 ימים. מספר הימים שדירה נכנסת תחת חוזה עומד על 75, ירידה של 10 ימים בהשוואה לשנה שעברה. המחסור בנכסים למכירה משפיע חלקית על המחירים וזמן התהליך. בינואר 2017 עמדו 6,590 נכסים פרטיים למכירה בעוד שהשנה המספר היה נמוך יותר ועמד על 6,255.

מלאי הנכסים הפרטיים למכירה יורד ברציפות כבר 5 חודשים, דבר המעיד על מגמה חיובית בקרב מי שרוצה למכור נכס. אולם מלאי הדירות נמצא במצב אחר, כאשר ישנן דירות שנמצאות במלאי כבר 14 חודשים, דבר שפועל דווקא לטובת הקונים. שוק מאוזן מחזיק דירות במלאי בין 6 ל-9 חודשים.

המכשול הגדול ביותר במכירת דירה הוא המימון. מתוך 9,307 דירות שעומדות למכירה במחוזות מיאמי-דייד וברוארד, רק 12 קיבלו אישור למימון. מדובר במימון של דירה ראשונה שנותן לקונים אפשרות לקבל הלוואה בתנאי שיביאו 5% או פחות כמקדמה.

אמנם מדובר בחדשות טובות עבור שוק הנדל"ן, אך לא עבור מי שאין בבעלותו נכס. המחיר הממוצע לנכס פרטי עלה ב-20 אלף דולר ומגיע ל-330,000 בעוד הממוצע הארצי עומד על 240,000. מחירי הדיור במיאמי עולים ברציפות כבר 74 חודשים. גם מחירי הדירות עלו ודירה ממוצעת בבניין נמכרת ב-230,000 דולר. אחוז מכירות הבתים בכל ארה"ב נפל לאחרונה, אך בפלורידה הוא עלה ב-5.9% בהשוואה לינואר 2017. 

רק 9.9% מהנכסים שנמכרו בינואר האחרון נחשבים כנכסים בעייתיים, כלומר כאלה שבבעלות בנקים או כאלה שנמצאים בחובות. לשם השוואה, בשנה שעברה 12.7 אחוז מהנכסים הוגדרו בעייתיים ו-70% הוגדרו ככאלה בשנת 2009. ברמה הארצית, מכירות אלה נמוכות ב-5% מאשר במיאמי.

מיאמי מככבת בבתחום נוסף- אופי התשלום. בשוק הנדל"ן במיאמי-דייד, לא פחות מ-42.2% מהעסקאות משולמות במזומן, ללא צורך במשכנתא. לשם השוואה, ברמה הארצית רק 22% מהעסקאות משולמות במזומן- כמעט מחצית ממיאמי. אולם גם בתחום הזה נרשמה ירידה משנה שעברה, אז נמכרו 43.4% מהנכסים במזומן.

נתונים אלה מעידים על כך שדרום פלורידה מושכת קונים זרים. רוב מכירות הדירות מתבצעות במזומן מכיוון שהבנקים לא מאשרים מימון עבור בניינים מסוג זה. עוד תופעה שמשפיעה על מחירי הנדל"ן בפלורידה היא תושבי מדינות הצפון של החוף המזרחי שעוברים אליה על מנת לקצץ בהוצאות מחיה. 

רפורמת המיסים שנכנסה לתוקף בדצמבר האחרון קובעת כי ינוכו מסים מהכנסות, מכירות ונכסים בשווי של 10,000 דולר. הרפורמה גורמת לעוד ועוד אנשים לרכוש נכסים יקרים בפלורידה, שם לא גובים מסים על הכנסה מנכסים.