האביב הקרוב יהיה "אולם מסיבות" תוסס לאנשים צעירים (ב"צעירים" בכתבה זו הכוונה לדור המילניום, או אלה שנולדו בשנות ה-70-90 של המאה הקודמת) יחסית, שיחפשו לרכוש סוף סוף בית לאחר שיש ביכולתם לעזוב את הדירה המאולתרת במרתף בית ההורים, או לשלם עבור דירות יקרות. אף שעליה במשכורות ועבודה קבועה עשויות לעודד רוכשי בתים רבים להיכנס לתחום, ההיצע הנמוך מאיץ את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה ומגביל ומרסן את המכירות, בעיקר עבור צעירים המבקשים לרכוש את ביתם הראשון. "עבור אלה המחפשים בית לרכישה, זו כנראה אחת השנים הקשות שזכורות למימוש הרעיון, אומר ראלף מקלאפלין, הכלכלן הראשי ב- Veritas Urbis Economics, הבוחן את שוק הדיור. עבור המוכרים זה יהיה אביב יוצא מהכלל, שיביא ככל הנראה רווחים נאים, אלא אם כן המוכרים הללו בעצמם מחפשים לרכוש בית גדול יותר, או חדש יותר, באותם אזורים עירוניים. "יש כבר תחושה של שוק חם, שיש בו הצעות רכישה רבות וסוג של מלחמות על מכרזים של בתים, בגלל ריבוי הקונים וההיצע המוגבל והיקר", אומר לורנס יון כלכלן ראשי באגודה הלאומית של המתווכים (National Association of Realtors=NAR).
כבר עתה "ציידי" בתים מגבירים את החיפושים ומגישים הצעות רכישה מבלי לראות אפילו את הנכסים ומתמחרים את הצעותיהם מעל המחיר המבוקש עבור הנכס. יחד עם זאת יון מעריך, שהמחירים לא יהיו גבוהים יותר, מאלה של אביב 2017 בגלל ההיצע המצומצם והיכולת המוגבלת של רבים מהרוכשים הפוטנציאליים. "קוני השנה (באביב) יאלצו להתחרות עם קונים, שניסו לרכוש בתים בחודשים שעברו ולא הצליחו בכך", אומר הכלכלן הראשי של חברת Zillow, ארון טראזאס. "המגבלות של לחץ הרכישה בעונה הזו, הופכים את השוק למורכב ובעייתי יותר והתחרות הקשה 'מותחת' את פרקי הזמן שקונים מקדישים לחיפוש בתים".
יותר מדי רוכשים מחפשים ומוצאים פחות מדי בתים. חלק מהשווקים החמים בשנים האחרונות – כמו סיאטל, לאס-וגאס וסאן חוזה, למשל – הציגו עליות שנתיות - דו ספרתיות - במחירים בשל הביקוש. כעת הצטרפו אל הערים המבוקשות גם נאשוויל, סאלט לייק סיטי וקאנזס סיטי. מדוע? יותר מדי רוכשים מחפשים פחות מדי בתים. בחודש פברואר היה היצע של 3.4 בתים קיימים בחודש ברחבי המדינה, הנתון הנמוך בותר עבור החודש הזה ונמוך גם מהנתון של המלאי החצי שנתי, אומרת האגודה NAR. הנתון לגבי התחלות בנייה נמוך ב-14.2% ברבעון הראשון השנה לעומת אשתקד, כך קובעת חברת טרוליה הסוקרת Trulia את שוק הנדל"ן. זה לא שאין בנמצא "שווקי קונים". המכירות התכווצו בשנה שעברה במקומות כמו הארטפורד קונקטיקאט, טולדו אוהיו ובאטון רוג' והיו מצומצמות בפילדלפיה ובאלטימור, לפי דווח מ-אטום דטה סולושנס Attom Data Solutions. עם זאת, ברמה הלאומית, המחיר הממוצע של בית היה גבוה ב-5.9% לעומת שנה קודם לכן ועמד על כ-241,700 דולר, לפי נתוני ה-NAR. במקביל, הגידול רמת השכר הממוצעת השנתית "נתקעה" על 2.5%.
באזור לאס וגאס מחיר בית ממוצע קפץ בכ-12% בשנה האחרונה והכפיל את עצמו, לעומת חמש השנים האחרונות, מראים נתוני חברת אטום. הצעות למכירת בתים, שמחירם פחות מ-200,000 דולר הניבו כ-15 עד 20 הצעות, אומר כריס בישופ, מנהל מתווך בקולדוול באנקר פרמייר ריאליטי Coldwell Banker Premier Realty. כדי לנסות את מזלם חלק מהקוני כותבים מכתבים למוכרים, מפרטים בהם מה הם אוהבים בבית, אומר רוב פיסטון מתווך בחברת קלר וויליאמס ריאליטי Keller Willians Realty.
בתים נשארים בשוק בממוצע כ-14 יום, פחות לעומת ממוצע של 52 ימים שנה קודם לכן, או מהטווח המסורתי של 6 חודשים. הביקוש מונע לא רק על ידי צעירים, אלא גם על ידי "רוכשי בומרנג", כאלה שאיבדו בתים, או לא הצליחו לרכוש בתקופת משבר הדיור ועתה שיפרו את יכולות האשראי שלהם, אומר בישופ. המשבר בזמנו היכה במיוחד בשוק הנדל"ן של לאס-וגאס. "פשוט אין לנו מספיק היצע של בתים." אומר בישופ, שהוא גם הנשיא של איגוד המתווכים בלאס-וגאס רבתי Keller Willians Realty המכירות באור קפצו ב-34% ב-2017 אבל צנחו ב-5% בפברואר, כעדות אפשרית לכך שההיצע המוגבל מכווץ את הפעילות.
מריה מאנבה (37) מבקשת לעבור לבית גדול יותר, עתה משיש לה ולחבר שלה תינוקת בת שלושה חודשים. הם זכו למעט מאוד היצע להצעת המחיר שלהם של 300,000 דולר ועד 400,000 דולר וכל דבר שניראה להם, נמכר תוך יממה, או אף בתוך כמה שעות, סיפרה מאנבה. לכן, כשהיא ראתה בית עם ארבעה חדרי שינה שמצא חן בעיניה, היא הגישה הצעה מיידית על המחיר המבוקש של 405,900 דולר. כאשר המוכר החל לנטות לכיוון הצעה אחרת שכולה במזומן, היא העלתה את הצעת ב-600 דולר והסוכן שלה – ג'ייסון מאטסון מ-Orange Realty, הסכים להלוות לה את כל הסכום במזומן ועדיין היא לא הצליחה לרכוש את הבית. כעת, היא אומרת "אגיש הצעות מבלי אפילו לראות את הבית. אני פשוט מבוהלת מהמצב".
רוכשי דור המילניום אינם חסרי התלהבות. "מי שרוכש בית בפעם הראשונה הוא נחרץ ונלהב", אומר ג'ו מלנדז מנכ"ל חברת ValueInsured, המבטח רוכשי בתים מנפילת מחירי הנדל"ן. "הם פשוט החליטו שהם רוצים להיות בעלי בתים".
36% מהמבוגרים מתחת לגיל 35 היו בעלי בתים ברבעון הרביעי, מגמת עליה לעומת 34.1% בתחילת 2016, כך נמסר מחברת Veritas and Census Bureau. זה עדין נמוך מהנתון ההיסטורי הקבוע של 40%. ברם, יותר משליש מכל רכישות הבתים נעשה על ידי רוכשי דור המילניום במהלך תקופת 12 החודשים שהסתיימו ביולי האחרון, מה שהופך את הקבוצה הזו לדור הפעיל ביותר ברכישות, כך לפי נתוני NAR.
רבים מהם נישאו כבר והחלו להקים משפחות והביקוש מצידם ברור. ההכנסה של משק הבית שלהם עלתה לכ-88,200 דולר לעומת 82,000 דולר שנה קודם לכן, מוסר ה-NAR.
במקביל קבלנים ובוני בתים נאלצים להתמודד עם מחסר חמור בעובדי בנין, מצב שגרר דחייה בהשלמות בתים ומסירתם ומן הסתם הביא להעלאת מחירים, ביחד עם עליה במחירי חומרי הבנין, היצע קרקעות מוגבל וחוקים ותקנות שאינם מקלים. כ-900,000 בתים למשפחה בודדת אמורים להיבנות במהלך השנה הנוכחית, הרבה פחות מהביקוש, הנאמד ב-1.3 מיליון, לפי נתוני האגודה הלאומית של בוני בתים (National Association of Home Builders).
העלויות הגבוהות מאלצות גם את בוני הבתים להשלים פחות בתים או להתחיל בניית חדשים ולהתמקד בבתים יקרים יותר, כדי לשמור על שולי רווח. בינתיים, בעלי בתים מצידם, בעיקר כאלה המכונים דור ה-X כלומר הדור המבוגר יותר, יבקשו לעבור לבתים גדולים יותר, אך חוששים שלא ימצאו כזה, או שילאצו לשלם סכום גבוה בהרבה מהמתוכנן עבורו, בעיקר אם יש על כך משכנתה ל-30 שנה ב-4.4% לעומת 4% בשנה שעברה, אומר מלנדז. לאחר העליה החדה במחירים מאז 2012, רבים מבעלי הבתים חוששים שכל בית חדש שירכשו יאבד הרבה מערכו. 53% מבעלי הבתים, שנסקרו על ידי ValueInsured, בפברואר סבורים שצפוי בקרוב משבר נדל"ן ודיור נוסף, זאת לעומת רק 37% בתחילת 2016. רבים מבני דור ה"בייבי בומרס" דוחים את מועד פרישתם ונשארים בבתים הנוכחיים שלהם לתקופות ארוכות יותר, אמר מאקלפלין.
נוסף לכך גם ענין המיסוי. הוא מגביל את הנחת הריבית בערכים של 750,000 דולר, פחות לעומת הרף הקודם של 1 מיליון דולר, לבתים שנרכשו לאחר ה-15 בדצמבר, מה שמרתיע חלק מהרוכשים הפוטנציאליים לעבור לבית חדש.
שורה תחתונה: רבים מבעלי הבתים הנוכחיים נשארים בבתיהם, דבר ששוב מגביל את ההיצע לרוכשי בית בפעם הראשונה ודוחפים בכך את המחיר כלפי מעלה. רוכשי בתים בפעם הראשונה היקצו נתח של 41.2% מהכנסתם, לעלויות דיור ברבעון הראשון לעומת 37% שנה קודם לכן, אומרים בטרוליה. זה הרבה מעבר לרף של 30%, שרוב המומחים מציעים.
רוכשי בתים ששים אלי קרב. רבע מהם מוכנים להציע יותר ממה שנתבקשו לשלם ו-40% מתכננים לשלם כמקדמה יותר מ-20% כשהם מבצעים את הרכישה. "זה נהיה סוג של מרוץ", סיכמה מאנבה.
