נדל"ן 2020: האזורים החמים וכל מה שקונים ומוכרים צריכים לדעת

לפני כעשור בשיאו של המשבר הכלכלי הגדול של 2008 מרבית בעלי נכסים קיוו להמשיך ולהחזיק בבתיהם עד יעבור זעם, בעוד אחרים עשו כל שביכולתם להשיג קונה פוטנציאלי או לחפש בדרך-לא-דרך אחר אופציות מימון עבור קניית בית דווקא בעיצומו של המשבר.

אכן אלו ימים של אי וודאות וסופה כלכלית נראים כלקוחים מעולם אחר, או כזיכרון של תקופה שחלפה מזמן.

 

2008 זיכרון רחוק (צילום: The Balance)

 

2008 - 2019 סדרי העולם השתנו: 

בעשור שחלף מאז המשבר הגדול, שוק הנדל"ן האמריקני חווה תהפוכות רבות אך המגמות כבר ברורות לכל: ערי החוף הקוסמופולטיות (ניו יורק ולוס אנג'לס) בחוץ, ובתים בגודל בינוני בפרברי המדינות הבינוניות (צפון קרוליינה, וויסקונסון, נבאדה) חזרו לתמונה.

גם מבחינת הקליינטורה השתנו סדרי עולם. הבייבי בומרז כבר מזמן אינם הקונים העיקריים ורובנו עדיין מנסים לפצח מה רוצים בני הדור ה-Y שנכנסו לשלב בניית המשפחה בחייהם.

"ב-2020 תהיה הזדמנות לקונים אך האתגרים יימשכו" צופה עיתונאית הנדל"ן דניאל הייל. בין האתגרים מונה הייל את ''הקושי למצוא את הבית הנכון, את התחרות עם קונים אחרים, ואת הרצון להשיג בית במחיר בר-השגה". ובין ההזדמנויות למוכרים היא מונה "את היכולת למכור נכסים פשוטים במחירים גבוהים יחסית".

ואכן, למרות שוול-סטריט שוברת שיאים, עדיין מרבית המחפשים לעצמם בית חדש מדרגים בעדיפות עליונה את ה-Affordability של הנכס אותו הם מבקשים לרכוש אך מודעים לחלוטין כי ייתכן ויאלצו לשלם עבור נכס 'פשוט' מחיר גבוה בהרבה משהיו אמורים לשלם לפני ארבע וחמש שנים. 

אין זו מגמה חדשה עבור קונים שנראה כי ידם על התחתונה למול המוכרים.

מאז שנת 2015 מתמודדים קונים פוטנציאלים עם מחסור בבתים למכירה, והשנה מלאי הבתים הפנויים עלול להגיע לשפל היסטורי. 

 

מעבר לנכס החדש (אילוסטרציה) 

 

סולידי לא יוקרתי:

במצב זה, ובמידה שמגמה זו תישמר בשנתיים-שלוש הקרובות, מדובר בהזדמנות-פז עבור יזמים להשקיע בפרוייקטים 'סולידיים' המספקים דיור ראוי ואיכותי במחירים סבירים ובמיקום סולידי בפרברי הערים.

מאז 2008 רבים בעסקיי הבנייה, השיפוץ, והיזמות עזבו את הפרוייקטים הסולידיים לטובת התמקדות בלקוחות קאסטום והיי-הנד, המשלמים בזמן, הדורשים מוצר יוקרתי עבור המחיר אותו הם מוכנים לשלם והמסוגלים לספק ליזם שולי רווח גבוהים יותר עבור פרוייקט בקנה מידה גדול שלא בטוח כמה ממנו יימכר ובאיזה קצב.

אך עם הביקוש הגדל לפרויקטים ובתים "סולידיים יותר" ייתכן שרבים ישקלו לשוב ולחזור למה שהיה פעם ה'לחם והחמאה' של עולם היזמות, השיפוץ והנדל"ן - הבתים השקטים של פרברי הערים הגדולות. 

"רבים עדיין מעדיפים לגור בסן-פרנסיסקו או במרכזי הערים הגדולות אך עבור המחיר הנכון הם יעברו לאיזור אחר" מזכירה הייל.

לדוגמה עיר כמו מק'אלן טקסט, חוותה השנה עלייה של כ-4.4%  במכירות בתים, בעוד מחירי הבתים בה צפויים לעלות השנה בכ-4%, זאת לעומת לאס-וגאס שבה מחירי הנדל"ן צנחו בכ-9% וערך הבתים עצמם ירד בה ירד בכ-1.1%.

 

וגאס מגמת הירידה נמשכת (צילום: Visitlasvegas.com)

 

היעדים של דור ה-Y:

טקסס אריזונה ונבדה אמורות להינות ממספר רב של קוני בתים צעירים העוזבים את קליפורניה. בעוד קונים העוזבים את ערי צפון-המזרח ניו-יורק, פילדלפיה ובוסטון, עשויים לחפש לעצמם בתים במערב-התיכון ובדרום-מזרח ארה"ב שם יוכלו גם להרשות לעצמם בתים נאים במחירים נוחים, וגם להינות מקרבה לכלכלות חזקות ומגוונות כצפון קרוליינה, פלורידה וג'ורג'יה. 

 

בית בצפון קרוליינה, המדינה הדרומית ממשיכה להוות יעד אטרקטיבי עבור תושבי המזרח (צילום: Nchomes.com)

השנה מרבית בני דור ה-Y (ילידי השנים 1981-1997) יחצו את גיל ה-30 ויחלו לחשוב על קניית ביתם הראשון. הסטריאוטיפ על בני דור ה-Y כ"שוכרים נצחיים" אינו מדויק שכן בני דור זה אחראים ללמעלה מ-50% מהמשכנתאות באמריקה. בעוד הבומרז ובני דור ה-X מרגישים בנוח במקומותיהם ואינם ששים לבצע רילוקיישן. 

לסיכום: מי שמוכר בתי מגורים 'פשוטים' יחסית אמור להרגיש בנוח. הביקוש לנכסים מסוג זה ימשיך לגדול במהלך השנה. מנגד מוכר שכזה גם אמור להיות מוכן למכור עבור תמורה נאה למחיר ההשקעה מבלי להחזיק בנכס לטווח ארוך יתר על המידה.

בעלי נכסים יוקרתיים יותר, עם מיקום ושווי טוב יותר יאלצו להמתין מעט, שכן עליית מחירים בנכסים מסוג זה, בטח לאור ביצועי הכלכלה האמריקנית, אינה תרחיש דמיוני כלל וכלל. עבור היזמים שביננו המשך ההשקעה בנכסים אקסלוסיביים בהחלט עלול להניב תצואה גבוהה, אך כדאי לזכור כי המגמות בשוק נוטות יותר ויותר לעבר סולידיזציה של השווקים - קרי, לא לשים את כל הביצים בסל אחד.