הנדל"ן המסחרי החזיק מעמד עד כה, אך הזמן הולך ואוזל עבורו בצל המגיפה

כמעט שמונה חודשים מאז מגפת נגיף הקורונה הגיעה לחופי ארה"ב, ובמובנים רבים, נראה שהמצב משתפר לעוסקים בנדל"ן מסחרי. המדינות משחררות את ההגבלות, כך שהצרכנים חוזרים למסעדות ולקמעונאים, והעובדים חוזרים בעליצות לבנייני המשרדים.

אך אל תורידו את ההגנות שלכם עדיין. מומחים רבים צופים את שהגרוע ביותר עדיין עתיד לבוא, ואם ואם לא תגיע שוב חבילת כספי תמיכה פדרלית או יותר טוב-חיסון, זה יפגע אנושות בשוק בחודשים הקרובים, התעשייה עשויה לראות גל גדול יותר של סגירת עסקים, חריגה בהלוואות ועיקולים.

הנתונים מראים שלמפעילי בתי מלון ונכסים קמעונאיים יש את המסלול הקצר ביותר לפניהם מול מחדלים בלתי נמנעים ופשיטות רגל.

כמעט רבע- 22.94 אחוז, מהלוואות ניירות הערך המסחריות למשכנתאות פיספסו את התשלומים שלהם בסוף ספטמבר.

המגיפה לא הטיבה עם תחומים אחרים בכלכלה והפיננסים וגם בתחום הבתים לא צפוי פיקניק, עסקי נדלן נאחזים בשיניים בניסיון למכור ולהמשיך לייצא הכנסה.
התחום שכל אמא פולניה איחלה שבנה יעסוק בו אחרי רפואה ועריכת דין, כבר לא זוהר בימי הקורונה.

שליש ממנהלי הנכסים של בתי המלון מדווחים על חששות מפני הבלתי נמנע, עיקול או מכירה כפויה של הנכס שלהם, על פי סקר אוקטובר של איגוד מנהלי נכסי האירוח של 100 חברים.
כ-60 אחוז צופים ירידה של 50 עד 75 אחוז בהכנסות ורווחים לחדר פנוי בנכס, בהשוואה לתקציב של תיק ההשקעות כולו.

ברוקרים ומומחים מעריכים כי התעשייה נמצאת רק עכשיו בחזית של מחדלי הלוואות קמעונאיות וריבוי מקרי הפסקת תשלומים.

מקרי מחדל בתשלומים הקשורים בהלוואות במשכנתאות התחום הנדלן המסחרי כבר עולה במשך חודשים, מ- 7.86% ביוני עד ל- 14.76% בספטמבר.

לקראת 2021, כלכלנים צופים שהאתגרים בפני הנדלן המסחרי יימשכו ואולי אף יחמירו. היכולת למנוע דימום נוסף בכל סוגי הנכסים בשנה הבאה תלויה בגורמים שתוצאותיהם אינן ידועות.
האם אחת מהחברות תרופות האמריקניות תציל את המצב והכלכלה עם חיסון? היו שמועות שמודרנה קרובה לכך באוקטובר, אך סביר להניח שאישור האף די איי ייצר צוואר בקבוק של ביורקטיה מלאת אישורים ונהלים, כאשר נציגי החיסון יצעדו החוצה לרחובות בגאווה, תחום הנדל"ן יביט בהם מעשן ההריסות שייקח שנים לתקן שוב.

האם מגיע הלילה הארוך עבור תחום הנדל"ן?

ברברה דנהאם, כלכלנית של חברת מודיס אנליטיקס הביעה את דעתה: "אני מדגישה את המילה 'אי ודאות' יותר מכל דבר אחר, שני דברים עדיין לא ברורים: האחד הוא מתי נקבל חבילת תמריצים שנייה, ומתי כל כך הרבה מובטלים יוכלו לשלם את שכר הדירה שלהם והכי חשוב- מתי נראה יותר ביטוח אבטלה?"

דנהאם הדגישה ששוק הנדל"ן המסחרי זקוק נואשות למנה שנייה של סיוע פדרלי, במיוחד כשהתוכנית הראשונית להגנת המשכורות אוזלת, ומכיוון שהקונגרס לא תיווך בסיבוב נוסף של חבילת תמריצים למשק, הפאניקה החלה.

"ללא תוכנית הגנת משכורת מהממשלה, אנחנו הולכים לראות הרבה יותר חברות, במיוחד קמעונאים קטנים יותר ועסקים קטנים יותר, פושטים רגל. אין שתי אופציות לעשות את זה".

כשלים עסקיים אלה יעברו בצורה ברורה לכיס של בעל הבית כמו ירידה חדה בתשלומי השכירות, מה שיקשה בהמשך על בעלי בתים שכבר כעת נאבקים לכסות את החובות שלהם.

עד לא מזמן החזקת נכס פרטי והשקעה בנדלן מבחינת הבנאדם הפשוט- 'רגולר ג'ו' כמו שאומרים האמריקאים, ולא בהכרח בתחום המסחרי, היה חלום רטוב והבטחה להשקעה בטוחה, כמובן ברגע שיוכל לגייס את הסכום העצום שנדרש.
כעת מתחוור לאותם חולמים שהמציאות של הקורונה לא חולפת כל כך מהר והשוכרים שלהם כבר לא עומדים בהתחייביות ותוך זמן קצר הם עלולים לאבד את הנכס לטובת הבנק.

ברברה דנהאם

הכלכלן הראשי של שירותי הנדל המסחרי של ארה"ב, ריצ'רד ברקהאם, ראה סימנים חיוביים בהוצאות הצרכנים ברבעון האחרון, אך סקפטי לגבי יכולתו של הקונגרס להעביר חבילת תמריצים שוב, אם כי הוא מאמין שאחת מהן תעבור לאחר הבחירות ברבעון הראשון של 2021.

לדברי ברקהאם, "היעדר המעבר של הצעת החוק לגבי עוד גל של סיוע כספי יהווה רוח גבית לרבעון הרביעי. "אני חושב שחלק מכוח ההוצאה הקמעונאית שראינו ברבעון השלישי מגיע מתשלומי ממשלה וסיוע, וכמובן דמי אבטלה. מה שאומר שהצמיחה תאט ברבעון הרביעי, אין ספק שתהיה קצת האטה".

וכמובן שהגורם שיכול להפוך את השולחן על פניו בשנת 2021 הוא כמה מהר המדענים והרגולטורים יפעלו באישור וחלוקת חיסון נגיף הקורונה ברחבי הארץ כדי ליצור מספיק חסינות עדר כדי לשחזר דפוסי תנועה נורמליים בכל סוג של נכס, הבהירה דנהאם.

השוק יכול להצטרף ולחסוך דיירים ובעלי בתים אם החיסון מגיע בחלק הראשון של 2021, היא הוסיפה.

עם זאת, רופא בארגון הבריאות העולמי חזה כי ייקח עד 2022 להגיע לרמות חיסון העולות בקנה אחד עם שיקום של חיים נורמליים, כך שלכולנו עוד צפויה כנראה המתנה ארוכה תוך כדי צפיית בינג ב10 העונות של חברים.

ריצ'רד ברקהאם

ואחרי המקל, כעת הגזר- יש כמה נקודות אופטימיות לעתיד הנדל"ן המסחרי וכמה סיבות לקבל תקווה. התעשייה הייתה החזקה ביותר במהלך המגפה ואפילו אפשר לראות עליית מחירים משמעותית בשנה הבאה, סיכם ברקהאם. הוא גם אופטימי יחסית לגבי מהירות העלייה בהוצאות הצרכנים בקמעונאות בחודשים האחרונים וברבעון השלישי.

"אנחנו לא חותמים על הרעיון כי הקמעונאות מתה לגמרי, אבל ברור שיש כמה רוחות קדמיות, ואני חושב שאנחנו נמצאים בתקופה של גישוש וגילוי מחירים סביב תחום הקמעונאות", אמר ברקהאם. 

כלכלנים מדגישים כי נותרה דרך כלשהי לבעלי נכסים העומדים בפני לחץ פיננסי, אך הזמן הולך ואוזל.

הגזר שאחרי המקל- יש מקום לתקווה

"אנחנו מתחילים לראות הרבה מצוקה בתחום ובשוק ההלוואות, כך הרבה נכסים מפגרים בתשלומי הריבית שלהם ותשלומי המשכנתא שלהם על בטוח", שיתפה דנהאם.

"ההבדל הגדול מאוד בין המיתון הזה לבין האחרון הוא שהבנקים הם במצב הרבה יותר טוב, כך שהם יכולים להתנהל כמה חודשים בלי שהמשכנתאות האלה ישולמו לזמן מה. אבל, זה יגיע בשלב מסוים לנקודה שהם נאלצים לעקל והם עדיין לא, ולכן אנחנו עדיין לא רואה את המכירות הקצרות האלו שבהם בנקים צריכים למכור את הנכסים שלהם".

אין ספק שהתחזית קודרת אבל יש נקודות להיאחז בהם, ואולי, רק אולי אחרי הבחירות עוד שבוע נקבל ממשלה שהופכת את הקערה על פיה.