המציאות מכה בקליפורניה: למרות הצעות החוק שאושרו - משבר הדיור עדיין רחוק מסיומו

קליפורניה מתמודדת עם משבר בתחום הדיור מזה שנים ארוכות, ויתכן שהמשבר ימשיך לפקוד את המדינה המוזהבת בשנים הקרובות, למרות מספר חוקים חדשים שייכנסו לתוקף בתחילת שנה הבאה.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

המחלוקת העיקרית נובעת סביב הצעת חוק שאושרה השנה בבית הנבחרים המקומי בסקרמנטו וזכתה לאישור הסופי מצד מושל המדינה, גאווין ניוסאם. במסגרת החוק, שכאמור ייכנס לתוקף באופן רשמי ב-1 בינואר 2022, המדינה תתיר לבנות עד ארבע יחידות דיור בשטח שהוקצה לבניית בית פרטי ("וילה").

התומכים בחוק טוענים שמדובר בצעד חיוני והכרחי, וכזה שיאפשר להקים מאות אלפי יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות. מאידך, המתנגדים טוענים כי החוק לוקח את השליטה על חוקי התכנון העירוניים מהרשויות המקומיות (ערים ומחוזות) ומעביר אותה למדינה. כמו כן, המתנגדים אף מציינים כי הצעת החוק לא תסייע לפתור את משבר הדיור מכיוון שהיא אינה מחייבת הקמת יחידות דיור בר-השגה.

בתגובה לחוק שייכנס לתוקף בינואר, מתנגדיו מנסים לקדם תיקון לחוקת המדינה, ולאפשר לעשרות מיליוני התושבים להצביע בעדו בבחירות שיתקיימו בסוף 2022: "אין ספק, אנחנו חייבים לקדם דיור בר-השגה בקליפורניה", מסביר ג'ון הית', אחד מיוזמי התיקון 'Our Neighborhood Voices', "אבל החוק החדש הזה רק יעזור למפתחי הנדל"ן להתעשר עוד יותר".

התומכים בחוק אומנם מוכנים להודות בכך שהוא לא מהווה "פתרון מושלם", אך מבחינתם האלטרנטיבה תהווה שמירה על הסטטוס קוו - דבר שתרם למשבר הדיור בקליפורניה.

מומחים לשוק הנדל"ן במדינה המוזהבת סבורים שהחוק החדש עשוי לסייע לפתור את משבר הדיור, אך לא באופן מיידי: "אנשים צריכים לזכור שמשבר הדיור לא נוצר בין לילה, אלא הלך ונהיה חמור יותר לאורך תקופה ממושכת. לקח לנו הרבה זמן להיכנס לבור הזה ויידרש זמן רב על מנת לצאת ממנו", מסביר מייקל מנוויל, מרצה לתכנון ערים ואזורים באוניברסיטת דרום קליפורניה בלוס אנג'לס (UCLA).

לדבריו של מנוויל, הצעת החוק אומנם לא מחייבת לבנות יחידות דיור בר-השגה, אך הגדלת מלאי הבתים הזמינים לרכישה בקליפורניה בהכרח תביא לירידת מחירים.

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

כדי להבין את עומק המשבר בתחום הדיור בקליפורניה, מוטב לבחון את המחירים בשווקים המובילים במדינה. לפי דו"ח של חברת הנדל"ן DQNews, מחירו החציוני של בית במחוז לוס אנג'לס עומד כיום על 790 אלף דולר - זינוק של יותר מ-10% בתוך שנה בלבד (מ-715 אלף דולר).

מגמות דומות נרשמו גם במחוזות נוספים, ביניהם אורנג' (מ-795 אלף דולר בשנה שעברה ל-920 אלף דולר כיום, עלייה של 15.7% בתוך שנה), סן דייגו (מ-650 אלף דולר ל-740 אלף דולר, 13.8%), סן פרנסיסקו (מ-1.35 מיליון דולר ל-1.475 מיליון דולר, 9.32%) וסנטה קלרה (מ-1.18 מיליון דולר ל-1.35 מיליון דולר, 14.4%).

כמו כן, דו"ח שפורסם מוקדם יותר השנה ע"י חברת הנדל"ן המקוונת זאמפר מצא כי שש ערים בקליפורניה - סן פרנסיסקו, סן חוזה, לוס אנג'לס, אוקלנד, סן דייגו וסנטה אנה - דורגו ברשימת עשר העשרים היקרות ביותר לשוכרים.

כאמור, התגובה לכך הייתה שתי הצעות חוק שאושרו מוקדם יותר השנה ע"י המחוקקים בסקרמנטו, ונחתמו ע"י המושל ניוסאם בחודש אוקטובר האחרון. מדובר בהצעות החוק מספר 9 ו-10 (הידועות גם תחת השם הרשמי SB9 ו-SB10).

SB9, כאמור, היא הצעת החוק המאפשרת לבנות עד 4 יחידות דיור בשטח שהוקצה קודם לכן לטובת בית פרטי: "הצעת החוק תאפשר לבעלי הנכסים לעזור לסיים את מצוקת הדיור, תוך כדי שמירה על זכויותיהם של הדיירים. היא גם תעזור לקהילות לקבלן אליהן משפחות חדשות", אמר בזמנו טוני אטקינס, דמוקרט המייצג את אזור סן דייגו בסנאט המקומי של קליפורניה (ואחד מיוזמי הצעת החוק).

החוק השני, SB10, נועד לאפשר לרשויות המקומיות "לעקוף" את חוקי התכנון ("זונינג") הקפדניים של המדינה המוזהבת, ולבנות עד 10 יחידות דיור בשטחים שהוקצו לנכסים מסחריים.

"מצוקת הדיור חותרת תחת 'החלום הקליפורניה' של משפחות רבות ברחבי המדינה, ואף מאיימת לפגוע בצמיחה ובשגשוג שלנו", אמר המושל הדמוקרטי גאווין ניוסאם לפני כחודשיים, כאשר חתם על שתי הצעות החוק, "עלינו לבצע השקעה נרחבת כדי לטפל במשבר, ולוודא שכלל הסקטורים במשק משתפים פעולה. אנחנו צריכים לדרוש אומץ פוליטי מהמנהיגים שלנו".

דו"ח שפורסם לאחרונה ע"י המכון למדיניות ציבורית של קליפורניה (Public Policy Institute of California, או PPIC) מצא כי המדינה זקוקה ללפחות 3.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד שנת 2025, כדי לעמוד בביקוש שקיים היום.

חשוב להדגיש כי SB10 דווקא זוכה לתמיכה יחסית גדולה, אך נדמה ש-SB9 גוררת התנגדות עזה - שכן פחות מחודשיים לאחר שהחתימה על הצעות החוק, תנועת 'Our Neighborhood Voices' הוקמה.

אילוסטרציה (צילום: רויטרס)

כאמור, המתנגדים לחוק הבנייה החדש (וחשוב להדגיש כי מדובר בראשי ערים ורשויות מקומיות משתי המפלגות) מעוניינים לאשר תיקון לחוקת קליפורניה, שיאפשר לרשויות המקומיות 'לעקוף' את חוקי התכנון.

"ישנם תושבי קליפורניה רבים שמנסים לרכוש בית במדינה, אך הם נאלצים להתחרות בחברות ענק ומשקיעים שמציעים סכומי עתק", טוען ג'ון הית', "ישנה רק דרך אחת שבה ניתן לוודא שיוקמו יחידות של דיור בר-השגה, וזה באמצעות חקיקה ספציפית שתקצה שטחים לטובת יחידות דיור מוזלות".

הית' הצביע על דו"ח שפורסם מוקדם יותר השנה ע"י חוקרים באוניברסיטת קליפורניה בברקלי, בו נטען כי חוק SB9 יאפשר להקים כ-700 אלף יחידות דיור חדשות בשכונות קיימות, אך בפועל ייבנו "רק" כ-110 אלף יחידות דיור בשל חוקים אחרים (למשל, חוק שלא מאפשר לבנות בתי דירות באזורים שבהם קיימת סכנה לשריפות יער).

"בקליפורניה יש מציאות פשוטה: אם אתה לא מרוויח יותר מ-150 אלף דולר בשנה, קשה עד בלתי אפשרי להשיג דיור ראוי", טוען מתיו לואיס, בכיר במלכ"ר YIMBY. על אף שהוא תומך בהצעת החוק, גם לואיס סבור ש-SB9 לא יפתור את מצוקת הדיור: "מדובר במשבר כה עמוק וחמור, ואני לא חושב שהצעת חוק כזו או אחרת, או אפילו חמש הצעות חוק בנושא, יוכלו להוות פתרון".

בתי דירות ייבנו בשטחים שהוקצו לטובת בתים פרטיים? (צילום: Shutterstock)

נדמה כי שני הצדדים - התומכים והמתנגדים ל-SB9 - מסכימים בנוגע לדבר אחד: משבר הדיור, ובפרט הצעות החוק הרבות שהועלו ואושרו בחודשים האחרונים, יהיו חלק בלתי נפרד מהבחירות המקומיות שיתקיימו ברחבי קליפורניה בעוד כשנה, בנובמבר 2022.