הנהירה לטקסס

מעבר של אשת הנדל"ן כנרת פולנר לאוסטין טקסס היה אמור להיות זמני, אבל חלפו כבר שבע שנים והיא עדיין שם ועסוקה ברכישת בתים לאלפי האנשים והחברות העוברים לעיר.
"עבדתי כמנהלת של חברת נדל"ן גדולה בדרום קליפורניה במשך מספר שנים וכשהחברה עברה לסן דייגו, עברתי לשם וביצעתי את כל הרכישות שלהם", מספרת פולנר בראיון טלפוני.
"לפני שבע שנים, החברה פתחה באוסטין משרדים וביקשו ממני לנסוע ולעזור בפתיחה וניהול. הם צפו את עליית המחירים שם וזה בדיוק מה שקרה".
כשסוכנת הנדל"ן עברה לאוסטין, עם בעלה ושני ילדיה, הקהילה הישראלית בעיר היתה יחסית קטנה, מאז נוספו לה מאות חברים חדשים שהגיעו מכל רחבי ארה"ב ואף מישראל. איתם הגיעו עוד אלפי תושבים חדשים שהמחירים האטרקטיבים בטקסס, בנוסף על איכות החיים הגבוהה, משכו אותם לשם.
כנרת, שהיתה אמורה להישאר באוסטין רק כשנה, ראתה כי טוב ונשארה. "יש כאן נהירה מטורפת של אנשים מצפון קליפורניה, מאזור המפרץ ושל חברות רבות שעזבו את קליפורניה בגלל המיסים הגבוהים שצריך לשלם שם. כאן הם זוכים בהטבות מס וגם מחירי הבתים זולים בצורה משמעותית מאלו שבקליפורניה".
כשכנרת עברה לאוסטין, היא היתה סוכנת הנדל"ן הישראלית היחידה בעיר. "הקהילה הישראלית כאן בכלל היתה קטנה. רק בשביל להבין עד כמה הקהילה כאן גדלה, אספר לך שבזמנו היינו 35 נשים ישראליות בקבוצת ווטסאפ מקומית, תוך חמש שנים, כבר גדלנו ל-250 נשים בקבוצה".
הבריחה מקליפורניה ובעיקר מהערים הגדולות כלוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסיליקון וואלי, מתרחשת כבר מספר שנים. בשנתיים האחרונות, מאז פרוץ מגפת הקורונה, אנשים רבים הבינו שאם הם יכולים לעבוד מהבית, אז מדוע לא לעבוד מעיר המאפשרת תנאי מגורים טובים וזולים יותר. המיסים הגבוהים בקליפורניה, מחירי הבתים היקרים, הגז, החשמל והמים, כולם היו גורמים מכריעים בנדידה הגדולה.
"למה אני צריך לעבוד כל כך קשה לשלם משכנתא בסך 5000 דולר כשבטקסס אני יכול לשלם משכתנא בסך 2500 דולר ועבור בית הרבה יותר מרווח וחדש?" אמר רוני לביא, בעל חברה להתקנת גגות שגר בלוס אנג'לס 12 שנים לפני שעבר לטקסס.
"בנוסף, בלוס אנג'לס מערכת החינוך לא טובה ואילו כאן אני שולח את הילדים לבתי ספר מעולים. הרחובות כאן נקיים, השכונות יפיפיות, הכבישים שמורים היטב ולא מלאי בורות. אני גר כאן כבר שנה וכל הזמן פוגש ישראלים חדשים שעוברים לכאן. אני מאושר שאני יכול לגדל את הילדים שלי כאן".

כנרת מסכימה אתו. "יש כאן אווירה משפחתית ומאוד נח לגדל כאן ילדים. זה כמו לגור בכפר קטן, למרות שזאת עיר גדולה של שני מיליון איש. בתי הספר פה מעולים, הכל מאוד נקי וירוק, יש הרבה טבע יפהיפה, נחלים ומאגרי מים. באוסטין יש נהר החוצה את העיר באמצע וניתן לראות אנשים עושים קיאקים או מטיילים. העיר נותנת לך ווייב של חופש. אנחנו החלטנו להישאר כאן בגלל כל הדברים האלו וכשאני מדברת עם אנשים העושים לכאן רילוקיישן אלו בין הסיבות שגם הם מונים".
כנרת בעלת ניסיון של שנים רבות בעסקי הנדל"ן. היא התחילה לעבוד בשנת 2005 כמנהלת פרוייקטים בחברת קונסטרקשן בלוס אנג'לס. אחר כך נדדה לתחום הנדל"ן. במשך שנים הייתם יכולים לראות אותה על מדרגות בית המשפט מחכה לפתיחת הדלתות על מנת לרכוש נכסים בפולקלוז'ר.
חברת נדל"ן גדולה מסן מדייגו שפגשה אותה שם, התלהבה מהצעירה הישראלית הנמרצת ושכרה אותה לעבודה. "ההצעה היתה מספיק טובה שבעלי ואני הסכמנו לעבור לסן דייגו ביחד עם הבת הבכורה שלנו. בעלי פתח שם את חברת הבניה שלו ואני ביצעתי את כל רכישות הנדל"ן של החברה, בין 30-60 בחודש".

הלקוחות שמגיעים אלייך הם בעיקר ישראלים?
"הייתי אומרת ש-90 אחוז מהלקוחות שלי הם ישראלים, גם כאלו שעוברים לכאן וגם כאלו המבקשים להשקיע כאן בנדל"ן".

גם אני חשבתי להשקיע בנדל"ן בטקסס, אך שמתי לב שהמחירים קפצו מאוד מלפני שנה שנתיים ואפילו מלפני חודשיים-שלושה רואים עליה גדולה, האם עדיין שווה להשקיע כאן בנדל"ן?
"בהחלט כי המחירים עדיין זולים מאלו שבלוס אנג'לס ובקליפורניה בכלל. בנוסף, יש בערך שבע אחוז עליה תמידית באוסטין, כך שאם קונים כאן, הנכס ימשיך לעלות. רק בחצי השנה האחרונה חווינו עליה של 20 אחוז במחירים. מחיר המכירה הממוצע באזור המטרו של אוסטין ראה עלייה עצומה של 30.9% בשנת 2021. העלייה הגדולה ביותר הייתה הזינוק ברבעון הראשון של כ- 14.3%; כמעט מחצית מהרווחים השנתיים. במחצית הראשונה של השנה נרשמו עליות של 21.5%.
המשמעות היא שעליית המחירים התרחשה בעיקר במחצית הראשונה של השנה, עם עליות פחות דרמטיות במחצית השנייה. אם 2022 תתנהג כמו 2021, נמשיך לראות את המחירים מטפסים במחצית הראשונה של השנה לפני שנרגע מעט במחצית השנייה של 2022.

אם אני קונה למטרות השקעה, כמה אחוז ההשקעה תניב לי?
"כשעברתי לכאן ההחזרים נטו להשקעות לטווח ארוך כגון בתים פרטיים שמשכירים היו בסביבות ה-5-6 אחוז בשנה, היום ההחזר יהיה נמוך יותר של בין 3-4 אחוז. יחד עם זאת, שווי הנכסים עלה עשרות אחוזים בשנה האחרונה ומחירי השכירויות עלו ב-20 אחוז וצפויים שעוד יעלו, אז גם ההחזרים יהיו גבוהים בהתאם".

את לא חושבת שמדובר בבועה שתתפוצץ לה?
"לא חושבת. אם מסתכלים על הסטוריית הנדל"ן של אוסטין, אז תמיד היתה בה עליה יציבה של בין 5-10 אחוז בשנה ובשנתיים שלוש האחרונים אף יותר, עם המעבר של חברות מהסיליקון וואלי לכאן, גוגל ופייסבוק, חברות הייטק, כולם פותחים משרדים, אילון מאסק העביר את כל ה"הד-קוורטר" שלו לכאן. אז יש כאן ביקוש גדול לנדל"ן.
אני, אגב, כל הזמן שומעת אנשים שאומרים: בואו נחכה שהמחירים ירדו, אבל בינתיים הם רק עולים. אתן לך דוגמא. כשהגעתי לכאן מכרו דופלקסים ב-150-200 אלף דולר וגם אז אמרו לי: וואו, זה נורא יקר, למה את קונה עכשיו? והנה, אותם דופקלסים היום שווים 500-600 אלף דולר.
יש לי לקוחות שקנו ב-2018 בית ב-400 אלף דולר ועכשיו קיבלו הצעה של מיליון דולר עליו, אז הם עשו בשלוש ומשהו שנים, רווח של 600 אלף דולר. זה יפה מאוד".
כשמשווים את המכירות של פברואר 2022 לשנה שעברה מה ניתן לראות?
"ראשית כל חשוב לזכור עד כמה השפיעה סופת הקרח של 2021. העיר אוסטין נעצרה למשך שבוע ולאחר מכן בילתה את השבוע שלאחר מכן בתיקון הנזק. במהלך תקופה זו, מעט מאוד רישומים חדשים יצאו לשוק וסגירות רבות נדחקו כאשר המלווים שלחו שמאים חזרה לנכסים כדי לאשר שכל נזק תוקן.
מכיוון שאנו משווים את מספרי פברואר 2022 לתקופת זמן זו בשנת 2021, אנו רוצים להכיר בכך שפברואר 2021 היה מאוד חריג. מה זה אומר? חודש אחד לא מגדיר מגמה, אבל פברואר 2022 נראה רגוע יותר משנת 2021. העלאת הריבית והמשבר באוקראינה הם שתי סיבות הגיוניות להרגעת השוק. מספרי ההערכה הם עדיין היסטוריים (גבוהים מכל שנה אחרת מלבד 2021), אך מספרי פברואר הם בעליל בקצב איטי יותר.
אם מגמת פברואר תימשך, נראה שהשוק עשוי להאט מ-300 קמ"ש ל-200 קמ"ש. אם אתה קונה, השוק עדיין תחרותי מאוד. סביר להניח שתתחרה מול קונים אחרים בתרחישי הצעות מרובים. עם זאת, זה קריטי לחלוטין שהסוכן שלך יהיה יסודי ככל האפשר בעת מחקר כל מצב של הצעה וכל תהליך כדי שלא תשלם יותר מדי. ישנם תרחישים שבהם ייתכן שיהיה עליך להציע 20-30% מעל הרשימה כדי לזכות בנכס, אבל זה בהחלט לא כל נכס."

את חושבת שההגירה לאוסטין תמשיך?
"לחלוטין. אנו צופים שההגירה הגדולה תמשיך לכאן מכל רחבי ארה"ב. אני גם צופה שעליית המחירים תתמתן מ60-70% החזר בשנה ותחזור לעליה סדירה של 5-10%".

איך הלקוחות הישראלים שלך שומעים עליך?
"הכל מפה לאוזן. אנשים פנו אלי לאחר ששמעו שאני מאוד טובה במשא ומתן וככה זה התחיל, אחד סיפר לשני".

האם רובם מחפשים נכסים להשקעה או למגורים?
"50 אחוז מהם עוברים לכאן ו-50 אחוז מחפשים להשקעה".

את עוזרת גם בהשכרת הנכסים עבור אלו הרוכשים להשקעה?
"כן, אני מחייבת חודש שכירות אחד עבור השירות".

בשבע השנים בהן היא גרה בעיר, הצליחה כנרת לבסס את מעמדה כאשת נדל"ן חריפה שמצליחה לסגור עסקאות ולמצוא ללקוחותיה את בית חלומותיהם או נכס למטרות השקעה. היא מככבת ברשימת הסוכנים הכי מצליחים באוסטין ולקוחותיה הרבים מעידים שהיא תעשה הכל על מנת להשיג עבורם את הדיל הטוב ביותר. עם ריבוי הלקוחות, צירפה כנרת אליה שותפה ישראלית, רינת, וביחד הן נותנות שירות מקצועי ויחס אישי לכל לקוח.

חושבים לעבור לאוסטין? רוצים להשקיע בעיר ולקבל תשואה חודשית קבועה ולראות איך ערכו של הנכס שלכם עולה מדי שנה? צרו קשר עם כנרת:
310.408.9032
kpolner@gmail.com