ארבע הערים האחרונות באמריקה בהן אתם יכולים להרשות לעצמכם בית התחלתי
אמריקה נכנסת למשבר נדל"ן ובזמן שהאופציות למשקיעים התחלתיים הולכות ואוזלות נראה כי ישנן עדיין מספר נקודות אור מועטות בשוק הפכפך ורווי סיכונים
10.25.2022 17:17
יאיר קליינבאום
רוכשי דירות מרגישים לחץ גדול.
הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים
Phone
א. מלאי הבתים החדשים הולך ונעלם.
ב. שיעורי המשכנתאות מרקיעים שחקים.
ג. מחירי דירות גבוהים מציתים את מה שהולך ונראה
כ-ד. אחד ממשברי המימון העצמי הגדולים שראינו מזה עשרות שנים בשוק הנדל"ן האמריקאי.
למול מצב זה שיעור בעלי הבתים החדשים הוכפל דווקא בשנה האחרונה לפי 'זירוהדג'' (שנה שראינו בה עלייה מטאורית בכל פרמטר כמעט בשוק) אך מהר מאוד מאז חודש מאי, וזינוק הריביות ומחירי הנכסים על רקע האינפלציה התחלנו לראות את השוק נכנס למעין מדמנה.
כחלק מבעייתיות זו אחת התופעות שהפכה אזורי מטרו גדולים לבלתי משתלמים עבור שוכרים חדשים המבקשים לרכוש את בתיהם הראשונים היא היעדר בתים למשקיעים או דיירים מתחילים על רקע מלאי הולך ומתדלדל.
"היעלמות המלאי היא רק קצה הקרחון של חוסר הכדאיות, שכן שיעורי המשכנתאות מרסקים את האפשרות של בעלי הבתים המבקשים למצוא שוכרים בן לילה", כך על פי נתוני חברת המחקר הנדל"נית Point2.
אך החדשות הטובות הן שהמחקר החדש של Point2 כן הצליח למצוא את ארבעת אזורי המטרו האחרונים בהם שוכרים יכולים להרשות לעצמם בתים למתחילים.
ערים אלה כוללות את דטרויט, מישיגן; טולסה, אוקלהומה; ממפיס, טנסי; ואוקלהומה סיטי, אוקלהומה.
נתוני Point2 מראים שאחוז הבתים לקונים מתחילים שנבנו לאורך השנים נמצא בקריסה מתמשכת.
"פעם, כמעט 70% מכל הבנייה החדשה היו בתים למתחילים - בתים חד-משפחתיים עם 1,400 רגל מרובע או פחות. אבל זה היה בשנות ה-40. ב-1980 הנתח הזה ירד ל-40%. ואז, ב-2019, לשכת מפקד האוכלוסין של ארה"ב דיווחה שרק 7% מכל הבתים החדשים הם בעלי אפשרות לקנייה לאנשים ברמת הכנסה נמוכה, בתים שהם ברי השגה לרוכשים בפעם הראשונה - והמחירים גם הם אפילו לא דומים לבעבר.
בשל התייקרות הקרקעות, כמו גם הגבלות הייעוד והעלויות מרקיעות השחקים של חומרי הבניין, הבתים הצנועים והחשופים של פעם הפכו לחומר של מיתוסים ואגדות - והם חדי הקרן האמיתיים של שוק הנדל"ן. חמקמקים מתמיד, וסוג זה של בית כמעט ונכחד".
הניתוח של Point2′ הראה שככל ששיעורי המשכנתאות הרקיעו שחקים, מספר אזורי המטרו המציעים בתים התחלתיים במחירים סבירים הצטמק משישה אחוזים באוגוסט לארבעה אחוזים בלבד באוקטובר.
באוגוסט, כשהריביות נעה סביב 5.5%, שוכרים ב-6 ערים גדולות בארה"ב יכלו להרשות לעצמם לקנות בית התחלתי. חודש והעלאת ריבית נוספת לאחר מכן, המספר הזה ירד במהירות ל -5... ואז ל-4.
כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית, Point2 פועלת לפי כלל המימון האישי הסטנדרטי לפיו תשלום משכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה החודשית ברוטו של בעל בית.
הכלל המקובל הוא כי תשלום משכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה החודשית ברוטו שלך. בהתאם לכך, לאחר חישוב גובה המשכנתא בכל אחת מ-50 הערים (תוך התחשבות במחיר החציוני של דירה ראשונה ובהנחת מקדמה של 20%), חישבנו את ההכנסה הנדרשת של השוכר והשווינו אותה להכנסתו בפועל.
התוצאה? שוכרים בארבע ערים בלבד הרוויחו מספיק כדי לכסות את תשלומי המשכנתא החודשיים שלהם.
לורנס יון, הכלכלן הראשי בהתאחדות המתווכים הלאומית, הרחיב עוד יותר על משבר הכדאיות הכלכלית:
"הניסיון לאזן את שוק הדיור על ידי מחנק של ביקושים באמצעות שיעורי משכנתאות גבוהים יותר, מזיק לצרכנים ולכלכלה".
יון צודק.
האינפלציה עלתה על צמיחת השכר ב-16 החודשים האחרונים.
תחת ממשל ביידן והפדרל ריזרב בראשות פאוול, "החלום האמריקאי" החדש הוא בית התחלתי בשכונות המסוכנות של דטרויט.
