הנדל"ן בקליפורניה מתפוצץ: "מחירים שלא נראו כמותם מעולם"
המחירים הגבוהים גורמים לירידה בביקוש, המשכנתאות גורמות לירידה בהיצע, ותשלומי הבתים האחרים גורמים לקושי רב - ובכל זאת, איך יכול להיות שבית חציוני בקליפורניה מגדר את מיליון הדולר?
08.01.2023 04:00
יאיר קליינבאום
שוק רכישת הבתים בקליפורניה כמעט קפא לחלוטין ביוני, בזמן שהתשלום החודשי הממוצע על בית חדש במשכנתא מזנק לשיא כל הזמנים של כ-4,332 דולרים.
הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים
Phone
השאלה המרתקת היא - איך יכול להיות שהמחירים מזנקים, בזמן שמעטים כל כך קונים? כשברור שמעטים יכולים בכלל להרשות לעצמם לרכוש כשהמשכנתאות גבוהות כל כך.
חודש יוני היה אחד מ-20 החודשים החלשים ביותר בהיסטוריית הנדל"ן של קליפורניה מאז שנות ה-90. כמות הרכישות ירדה ב-20% במהלך 12 החודשים החולפים, וב-34% בהשוואה לפברואר 2020 החודש האחרון שלפני תקופת המגיפה.
הסיבה למצב פשוטה מאוד - הבתים בקליפורניה פשוט יקרים מדי.
מחירו של בית חציוני עומד על 838,260 דולרים - 45% יותר מאשר בתקופת הפרה-קורונה - מאז מן הסתם, השכר במשק לא עלה ב-45% בהתאמה...
נכון, ישנם שיעורי משכנתאות שקפצו באופן חד מאז שנת 2021, כחלק מהניסיון של הבנק הפדרלי לצנן את האינפלציה, אך הדבר הוביל לשיעורי משכנתאות בגובה 6.71% בחודש יוני האחרון - 32% גבוהים יותר מאשר בפברואר 2020.
שיעורי המשכנתאות הגבוהים למעשה כיסחו את כוח הקנייה של ציידי הבתים לא פחות מעליית מחירים הבתים.
הציידים צריכים להיות עתה בעלי כיסים עמוקים ביותר, על רקע העלייה המקבילה במחירי החשבונות, ובמסים אחרים מאז המגפה.
המצב הינו כזה שבעל בית שמחירו חציוני ואשר יש בידו 20% מקדמה, עשוי לשלם משכנתא התחלתית של כ-4,332$ לחודש על בית.
מחיר זה מסמן קפיצה של 11% בשנה החולפת בעלות הבית החציוני, כאשר תשלומים אחרים הנוגעים לבית (חשמל, אנרגיה, ארנונה, מיסים) קפצו ב-109% בשנה החולפת.
למעשה תושב קליפורניה זקוק עתה להכנסה של כ-188,400 דולרים בשנה כדי לקנות את ביתו הראשון - מדובר בעלייה של 19% מהשכר שהיה צריך בשנה שעברה.
כמה גורואים בתחום הנדל"ן יצביעו על מצב משונה בכל הנוגע למספר הדל של בתים העומדים למכירה, הם יגידו - "אתה לא יכול למכור את מה שאין לך", ואכן, המלאי במדינה היה שווה לרק 2.2 חודשי מכירות 'ספייר' ביוני, לפי איגוד המתווכים.
למה המצב ככה? ובכן, בדרך כלל, חלק גדול מהמוכרים הם בעלים הקונים בית אחר... למעשה, "שוק ההזזה" הזה מת.
למה? כי מעט בעלים יכולים להרשות לעצמם לקנות במחירים ובתעריפים המנופחים של היום.
או שהם לא מוכנים לוותר על ריבית המשכנתא הנמוכה שלהם.
הריבית החציונית על הלוואת דירה קיימת היא הרי "רק" 3.5% בפריסה ארצית..
השורה התחתונה
אל תתעלמו ממצב העבודות במשק כשאתם מביטים על שוק הנדל"ן.
מצב התעסוקה הוא זה אשר שומר על שוק הנדל"ן בקליפורניה בחיים, אפילו במצבו האדיש דיומא.
שוק העבודה במדינה איתן ותשלומי שכר יכולים ליצור ציידי בתים.
האבטלה ביוני עמדה על רק 4.6%.
וכעת, בעוד גיוס העובדים מתקרר מעט בקיץ הקרוב - ברחבי המדינה והאומה, במגמה התואמת את תוכנית המלחמה באינפלציה של הפד - קליפורניה עדיין עובדת.
האבטלה בגולדן סטייט עלתה אמנם ב-0.7 נקודות אחוז בשנה, מה שגורם למעט אי ודאות כלכלית שלא עוזרת לציד בתים.
אבל אל תשכחו כמה המצב טוב כעת לעובדים: האבטלה הממוצעת מאז 1990 עמדה הרי על 7.1% - 2.5 נקודות האחוז מעל שיעור האבטלה של היום.
אז זכרו את שלושת המפתחות של עולם הנדל"ן ואולי של הכלכלה כולה: עבודות. עבודות. עבודות.
