הרבה שואלים אותי האם זה זמן לקנות נדל״ן עכשיו ואיך הכי כדאי להשקיע? לא פשוט ולכן חייבים להיות מאד בררנים לגבי מה קונים ואיך קונים. הריבית גבוהה והביטוחים גבוהים אלו נתונים שאין הרבה מה לעשות איתם. ולכן, עכשיו זה זמן טוב לעשות משא ומתן אגרסיבי מול מוכרים שחייבים למכור ולנסות להוציא דיל מצוין. ברגע שקונים עסקה נכונה המספרים יהיו טובים.
אייל מלמד במיאמי
בנוסף, אני מאמין גדול בשוק שלנו של דרום פלורידה ומאמין שמי שמשקיע ושומר נכסים לטווח הארוך יהנה מעליית ערך גבוהה בטווח הבינוני והארוך.
סוגי ההשקעות:
קונדואים ישנים- עם HOA וחוקי השכרה, אני פחות ממליץ(!) גם אם כרגע אין ספיישל אססמנט, קחו בחשבון שבמוקדם או במאוחר זה יגיע וחייבים לקחת את זה בחשבון. לא לקנות בכוח ובכל מחיר וכמובן לבקש לראות את חוקי הבניין מה שנקרא הCondo Docs וכן את התקציב. לאחר שרואים את זה יש לכם אפשרות חוקית לבטל תוך 3 ימים בלי קשר לימי האינספקשן שקיבלתם.
בעקבות הבניין שקרס בסרפסייד ב2021, הוחמרו מאד חוקי הבנייה והפיקוח על בניינים ישנים, התווספה חובת רזרבות מה שאומר שהתחזוקה מאד עלתה והעלויות עלו בעשרות אחוזים.
בנייה חדשה- המחירים מאד מאד עלו בתקופה האחרונה וכן ההיצע גדל. חשוב להכיר את כלל הפרויקטים ולדעת איזה פרויקט כן, איזה לא, מי היזמים שאפשר יותר לסמוך עליהם, מה האיזורים שיותר צפויים לעלות וחשוב מאד- באיזה שלב אתם נכנסים לאותו הפרויקט. מי שנכנס מוקדם מרוויח לרוב, מי שנכנס בסוף בד״כ כבר ירוויח פחות עליות ערך. בנוסף לא כל פרויקט מתאים לכל קונה, יש פרמטרים רבים וחייב לדעת להתאים את הפרויקט למשקיע/רוכש. סינגל פמילי- יתרונות שהדייר ישלם לכם את רוב ההוצאות (מים, חשמל, גינון, ועוד) אתם אחראים על מיסי עירייה וביטוח. אתם מחזיקים בקרקע וזה אומר שבעתיד אולי תוכלו לבנות ולהרחיב.
לרוב התשואות לא מאד גבוהות ובטח לא אם לקחתם אחוז גדול של מימון (יקר) ולכן ההמצלה שלי לא למנף יותר מידי. כמה כן למנף? תלוי באיזור, במצב הפיננסי, בריבית, בצפי שכירות על אותו הנכס וכדומה. נדרש בדיקת אינספקשן מקיפה כדי לדעת ולהכיר את המצב הפיזי של הבית ובמידת הצורך אפשר לעשות
מו״מ וסף לאחר קבלת הדו״ח.
מולטיפמילי- בדומה לסינגל פמילי אתם הבעלים של המבנה וגם של הקרקע שזה מצוין. אין לכם HOA על הראש, ואין לכם Board שיגיד לכם מה מותר ומה אסור לעשות. גם אין תשלומי ועד בית ולא יפילו עליכם ספיישל אססמנט מוגזם כי צריך לתקן את המעלית. מצד שני, זה מצריך ממכם אחריות לניהול מקצועי ומהיר, וכל בעיה הכי קטנה זה עליכם (או על חברת הניהול שלכם). את החשמל הדיירים משלמים ואת המיסי עירייה, ביטוח ולרוב מים אתם תשלמו. אני אוהב מולטי למרות שצריך לדעת איפה לקנות, לרוב פה בדרום פלורידה זה יהיה באיזורים של Low Income Tenants ולכן ההתעסקות קשה יותר אבל התשואה גבוהה יותר (יחס ידוע בנדל״ן של יותר סיכון ויותר התעסקות מול תשואה גבוהה).
לסיכום- תעשו את הבדיקות שלכם, תכנסו לפורומים, תצפו בסירטונים ביוטיוב (יש שם הכל ובחינם) וכמובן חשוב מאד שאם אתם לא חיים ונושמים את התחום 24/7 אז רצוי וחובה לדעתי לקחת איש מקצוע שילווה אותכם בתהליך וייעץ לכם ממקום אמיתי ושכמובן ידאג לשמור עליכם כי השוק מאתגר, מדובר בהרבה כסף ולכן ההחלטה פה חשובה.
אייל מלמד, ברוקר נדל״ן בפלורידה, תואר שני MBA, מעל 10 שנים בנדל״ן
Nadlan in Miami
