"מס בריחה": מיסי הנדל"ן הגבוהים דוחפים אמריקאים מבוגרים לנטוש את מדינותיהם

מיסי נדל"ן גבוהים במיוחד במטרופולינים גדולים כמו ניו יורק, פילדלפיה ושיקגו דוחפים אמריקאים מבוגרים לנטוש את בתיהם ולהגר למדינות אחרות, שם בעלות על בית לא תוביל אותם לעוני, כך עולה מניתוח חדש שפורסם השבוע.

חברת הייעוץ John Burns Research and Consulting פרסמה מפה המציגה אילו אזורים בארה"ב סובלים משיעורי מס נדל"ן גבוהים או נמוכים במיוחד, בהתבסס על הנתונים העדכניים ביותר מסקר הקהילה האמריקאי של לשכת המפקד האמריקאית.

 

מיסי נדל"ן גבוהים בצורה קיצונית דוחפים פנסיונרים לעזוב את אזורי המטרופולין בחיפוש אחר דיור במחיר סביר ומזג אוויר חם יותר 

 

האזורים המסומנים באדום כהה במפה מראים ערים ומחוזות עם מיסי נדל"ן המגיעים ליותר מ-2% משווי הבית. לעומתם, האזורים המסומנים בבז' בהיר מציגים אזורים בהם מיסי הנדל"ן מהווים פחות מ-0.5% מהערך, לפי איאן קנדי, מדען הנתונים של החברה.

"מיסי נדל"ן הם הוצאה עצומה, במיוחד עבור פנסיונרים," מסביר ג'ון ברנס, המייסד והמנכ"ל של חברת הייעוץ. "אנו רואים הגירה משמעותית של פנסיונרים החוצה מהמדינות המסומנות באדום כהה במפה זו"

מפת מיסי הנדל"ן: היכן הכי יקר?

על פי הנתונים מהגרפיקה של ג'ון ברנס, חלקים נרחבים של מדינת ניו יורק, יחד עם שטחים גדולים של ניו ג'רזי הסמוכה ופילדלפיה, סבלו ממיסי נדל"ן חציוניים הנעים בין 1.75% ל-2%, או גבוהים יותר.

מדינות אחרות בצפון-מזרח הצליחו טוב יותר, כאשר מיסי הנדל"ן במסצ'וסטס, קונטיקט, ניו המפשייר וורמונט נפלו בעיקר בטווח של 1.25% עד 1.5%.

במערב התיכון, אילינוי בלטה בשיעור מס הנדל"ן הגבוה ביותר באזור, כאשר חלק גדול מהמדינה נמצא בתחום של 1.75% עד 2%, וחלקים מסוימים אף חורגים מעל לרף של 2%.

 

האזורים המסומנים באדום כהה במפה מראים ערים ומחוזות עם מיסי נדל"ן המגיעים ליותר מ-2% משווי הבית. לעומתם, האזורים המסומנים בבז' בהיר מציגים אזורים בהם מיסי הנדל"ן מהווים פחות מ-0.5% מהערך

 

 

 

מדינות סמוכות כמו ויסקונסין, איווה, קנזס ונברסקה גם סבלו ממיסי נדל"ן גבוהים, בעיקר בטווח של 1.25% עד 1.5%, עם כמה מובלעות שעברו את הסף הזה.

בדרום, טקסס זכתה באבחנה המפוקפקת של בעלת מיסי הנדל"ן הגבוהים ביותר באזור, הנעים מ-1% ועד 2% בחלקים של יוסטון וסן אנטוניו.

בצד השני של הספקטרום, שורה של מדינות מערביות ודרומיות נבדלו בשל מיסי הנדל"ן הנמוכים ביותר בארה"ב - מתחת ל-0.5%. ביניהן נבאדה, אריזונה, יוטה, קולורדו, לואיזיאנה, אלבמה, דרום קרוליינה, טנסי, וחלק גדול מווירג'יניה המערבית.

לאן בורחים הפנסיונרים?

כריס פורטר, סגן נשיא בכיר למחקר בחברת ג'ון ברנס, מסביר את המגמות העדכניות: "אנחנו מדברים על אחוז קטן מהאוכלוסייה שבאמת עובר דירה, ואז גם עובר בין מדינות. אבל כשחושבים על זה, יש לנו כעת את הקבוצה הגדולה ביותר של פנסיונרים שהייתה אי פעם בארצות הברית."

פורטר גם דיבר על הקשר ההדוק בין דור ה"בייבי בומרס" וראשית דור X, לבין ילדיהם הבוגרים ונכדיהם, והציע שלעתים דווקא הדור הצעיר יותר הוא שמניע את הגירת הפנסיונרים.

במילים אחרות, אם צעירים מקצועיים החיים באילינוי או בניו יורק אינם יכולים להרשות לעצמם לשלם יותר מ-2% במיסי נדל"ן, הם עשויים להיות מונעים לעבור למדינה בעלת עלויות נמוכות יותר, והוריהם יטו יותר להצטרף אליהם.

בנוגע לאזורי היציאה והכניסה של פנסיונרים, פורטר אמר כי צפוי שאנשים מעל גיל 65 ימשיכו לעזוב את הצפון-מזרח והמערב התיכון הקרים והיקרים, ויפנו דרומה ומערבה בחיפוש אחר מזג אוויר חם ודיור במחיר סביר יותר.

 

מירטל ביץ' בדרום קרוליינה היא יעד מועדף על פנסיונרים בני 65 ויותר

 

היעדים החמים לפנסיונרים אמריקאים

לפי קנדי, מדען הנתונים של ג'ון ברנס, פלורידה ממשיכה לשלוט כיעד הפנסיונרים המוביל בארה"ב, למרות ששיעור מס הנדל"ן שלה רחוק מלהיות הנמוך ביותר בארה"ב.

פורטר ציין כי מבחינת היקף ההגירה, טקסס מדורגת במקום השני ברשימה, ואחריה אריזונה. צפון קרוליינה, פנסילבניה וקליפורניה מופיעות גם הן בדירוג העשירייה הראשונה.

בהסתכלות קדימה, פורטר אמר כי הוא צופה ש"החשודים הרגילים" - מדינות שמשכו פנסיונרים במשך שנים רבות - ימשיכו למשוך את דור הגיל השלישי. אך הוא ניבא שצפון ודרום קרוליינה יצמחו כיעדים אטרקטיביים יותר.

"אם היינו מדרגים את המדינות האלה לאורך זמן, אני חושב שהקרוליינות עולות ברשימה הזו בוודאות לאורך זמן," הוסיף פורטר.

קנדי הצביע על מירטל ביץ', דרום קרוליינה, כאחת הנקודות ה"חמות" לפנסיונרים, כאשר האזור הסובב בפרט מציע את שיעור המס הנמוך ביותר בחוף המזרחי.

בהסתכלות דרומה, קנדי אמר כי הוא צופה שווירג'יניה המערבית תמשיך לצבור פופולריות בקרב אמריקאים מבוגרים הודות לשילוב המנצח שלה של מחירים נוחים ומיסי נדל"ן נמוכים.

הנתונים מאשרים את המגמה

נתוני מפקד האוכלוסין שנותחו ומופו על ידי החוקרים של ג'ון ברנס משקפים דיווחים קודמים על מגמות הגירת פנסיונרים.

לפי הערכות האוכלוסייה העדכניות ביותר של לשכת המפקד האמריקנית, ערים דרומיות חוו את הצמיחה הדרמטית ביותר בקבוצת הגיל 65 ומעלה בין 2020 ל-2023, כאשר מירטל ביץ' הנזכרת לעיל ראתה את העלייה הגבוהה ביותר של 23.1%.

המדינה השכנה, צפון קרוליינה, למרות שיש לה מיסי נדל"ן גבוהים מעט יותר בטווח של 0.50% עד 1%, כללה ארבע ערים בדירוג העשירייה הראשונה עם העליות הגדולות ביותר באוכלוסייה בגיל 65 ומעלה, כולל וילמינגטון במקום השני, עם עלייה של 18.4%, ואחריה ראלי עם 18.3%.

למרות שיש לה מיסי נדל"ן גבוהים יחסית באופן כללי, מדינת הכוכב הבודד (טקסס) המשיכה למשוך מספרים גדולים של פנסיונרים, כאשר ארבע מהערים המרכזיות שלה נכללו בעשירייה הראשונה: קולג' סטיישן (+17.6%), אוסטין (+17.3%), יוסטון (+15.3%), ודאלאס-פורט וורת' (15%).

ראוי לציין כי טקסס היא אחת משמונה מדינות בלבד שאין בהן מס הכנסה מדינתי.

בנוסף, צ'רלסטון, דרום קרוליינה, ופרובו, יוטה - שני מקומות עם שיעורי מס נדל"ן נמוכים במיוחד מתחת ל-0.5% - משכו זרם יציב של אמריקאים מבוגרים המחפשים דיור במחיר סביר ומזג אוויר חם.