הימור גבוה בעיר ההימורים: משבר הדיור בלאס וגאס מעמיד במבחן את שוק הנדל"ן

בזמן שמחירי הדיור בלאס וגאס ממשיכים לעלות, מלאי הבתים למכירה ממשיך להצטבר בעיר החטאים משום שהקונה הפוטנציאלי הממוצע כבר אינו יכול להרשות לעצמו את תג המחיר, מה שמעלה שאלות לגבי יציבות שוק הנדל"ן המקומי.

מחיר הבית החציוני במטרופולין המאוכלס ביותר בנבאדה הגיע בחודש פברואר ל-469,974 דולר, עלייה של 1.1% בהשוואה לשנה שעברה, מה שהפך את החודש האחרון לפברואר היקר ביותר בהיסטוריה של שוק הנדל"ן המקומי, לפי נתוני Realtor.com.

על פי הנתונים העדכניים ביותר של Realtor.com, בית טיפוסי בלאס וגאס נשאר בשוק 47 ימים, עלייה של 19% מפברואר 2024. ושיעור המודעות המציעות הורדות מחירים לקונים עלה ב-13.6 נקודות אחוז בהשוואה לשנה שעברה, והגיע ל-27.3% בחודש שעבר

במקביל, מספר הנכסים הפעילים בבירת הבידור זינק ביותר מ-60% בהשוואה לשנה שעברה, והגיע ל-7,447 נכסים, שיא של שישה חודשים רצופים של צמיחה במלאי. גם היצע הבתים החדשים עלה בפברואר, כשזינק בכמעט 20% בהשוואה לשנה שעברה, ל-3,252 בתים למכירה.

על פי הנתונים העדכניים ביותר של Realtor.com, בית טיפוסי בלאס וגאס נשאר בשוק 47 ימים, עלייה של 19% מפברואר 2024. ושיעור המודעות המציעות הורדות מחירים לקונים עלה ב-13.6 נקודות אחוז בהשוואה לשנה שעברה, והגיע ל-27.3% בחודש שעבר.

משפחות ממוצעות הפכו לשוכרים כרוניים

אלדו מרטינז, ברוקר בחברת Berkshire Hathaway HomServices, אומר ל-Realtor.com שמשפחה טיפוסית של שני עובדי תיירות מרוויחה כ-110,000 דולר בשנה לפני מיסים, מה שאומר שהם אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית ב-400,000 דולר בלאס וגאס.

"הם כבר השקיעו הכל, וזה רק בית ממוצע בווגאס כרגע... והם לא יכולים [לשלם] שום חשבונות", אומר מרטינז. "זו הסיבה ש-43% מהתושבים שלנו בלאס וגאס הם שוכרים, כי זה מה שהם יכולים להרשות לעצמם".

מרטינז מסביר שבדומה לשאר ארצות הברית, "אפקט הנעילה" (המתואר כהיסוס של בעלי בתים למכור כי הם לא רוצים לוותר על שיעורי הריבית הנמוכים הנוכחיים שלהם) חזק בלאס וגאס. אבל אותם מוכרים שהתרגלו לשיעורי הריבית הגבוהים יותר מתחילים להציב את בתיהם בשוק.

מצד הביקוש, מרטינז אומר שלמרות שעדיין מתבצעות מכירות, והמספרים משתנים מחודש לחודש, הוא ראה ירידה ניכרת בשנתיים האחרונות.

"בדרך כלל אנחנו מבצעים בממוצע 45,000 מכירות בשנה, ואז היינו ברמה של 32,000 מכירות בשנה בשנתיים האחרונות. זה שפל חדש לאזור שלנו", אומר מרטינז, מאשים את שיעורי ריבית המשכנתאות מעל 6%.

"לאס וגאס עוברת משבר יוקר מחיה," הוא מוסיף, "שבו לבוגר העובד הממוצע אין את הכסף לקנות את הבית המשפחתי הטיפוסי."

שוק היוקרה פורח, העשירים לא מפסיקים לקנות

מצד שני, שוק הנדל"ן היוקרתי של העיר משגשג.

"הביקוש עולה הרבה יותר מהר מההיצע, והזמן בשוק לבתי יוקרה פחת מ-173 ימים ל-140, והוא משתפר", אומר מרטינז.

נכון ליום שישי, היו יותר מ-800 בתים צמודי קרקע במחיר של מיליון דולר ומעלה שהוצעו למכירה ב-Realtor.com, המייצגים קצת יותר מ-15% מכל המלאי למכירה של העיר.

אחד הנכסים היקרים ביותר החדשים של העיר, במחיר של 25.75 מיליון דולר, הגיע לשוק לפני קצת יותר משבועיים. הבית בן ארבעה חדרי שינה, 4.5 חדרי אמבטיה ו-7,327 רגל רבוע, המהולל כ"יצירת מופת אדריכלית", ממוקם כ-16 קילומטרים ממערב למרכז לאס וגאס, בקונדומיניום היוקרתי Summit Clubhouse.

לאס וגאס מתמודדת עם אתגר הדואליות: בעוד שוק הנדל"ן היוקרתי פורח ומושך משקיעים ועשירים, התושבים העובדים - אלה שמניעים את תעשיית התיירות המפורסמת של העיר - מוצאים את עצמם דחוקים החוצה משוק הדיור

האם שוק לאס וגאס בדרך להתרסקות?

מחקר חדש מ-Construction Coverage, חברה המתמחה במחקר תוכנה וביטוח בנייה, חשף שנבאדה, ומטרופולין לאס וגאס בפרט, מתמודד עם שוק הדיור הכי פחות יציב בארה"ב.

יציבות או תנודתיות של שוק נקבעת על סמך הסבירות שקונה אקראי יחווה ירידת מחירים של יותר מ-5% בנקודה כלשהי.

על פי המחקר, בארבעת השווקים התנודתיים ביותר במדינה - נבאדה, ג'ורג'יה, מישיגן ואריזונה - לקונה אקראי יש סיכוי של לפחות 40% לראות הורדת מחיר של יותר מ-5% בנקודה כלשהי.

מאז שנת 2000, הירידה הגדולה ביותר במחירי הבתים החציוניים בלאס וגאס הייתה 63.9%.

בוב המריק, יו"ר ומנכ"ל Coldwell Banker Premier, מציין לקבוצת Scripps News שהתקופה שנבחנה במחקר כללה שני אירועים קטסטרופליים שהשפיעו מאוד על שוק הנדל"ן בווגאס: המיתון הגדול ומגפת הקורונה. המריק טוען שבזמן הזה, שוק העיר מאוזן יותר.

התמונה המורכבת של שוק הנדל"ן בווגאס

מרטינז, סוכן הנדל"ן בלאס וגאס, מציע שמצב השוק המקומי פחות תנודתי ממה שאפשר לחשוב. אוכלוסיית המטרופולין והמחוז הסובב היא כ-2.3 מיליון ובמגמת עלייה, כך שביקוש מובנה לדיור יהיה קיים בעתיד הנראה לעין.

"הדבר הנהדר בווגאס הוא החוסן שלה בתעשיית האירוח," הוא מסביר.

עוד דבר שנותן למרטינז תקווה הוא קו הרכבת המתוכנן Brightline West, שכאשר יושלם ב-2028, יחבר את לאס וגאס לדרום קליפורניה.

מרטינז צופה שקליפורנים עשירים ירכשו בתים בלאס וגאס ויסעו לעבודה במדינת הבית שלהם ברכבת המהירה.

"אז אין אינדיקטורים כרגע, על סמך כמות הבתים לעומת הביקוש, שהשוק הזה תנודתי או במצב להתרסק," הוא מסכם.

אבל מרטינז מציע אזהרה אחת: אם הבנקים יחזרו להציע "הלוואות מטורפות" לאנשים שאינם זכאים לקנות בית, כפי שעשו בתקופה שקדמה למיתון הגדול, או אם מחוקקים יפתחו במסע דה-רגולציה, "עלולות להיות סכנות," הוא מזהיר.

כמו בערים רבות אחרות בארה"ב, לאס וגאס מתמודדת עם אתגר הדואליות: בעוד שוק הנדל"ן היוקרתי פורח ומושך משקיעים ועשירים, התושבים העובדים - אלה שמניעים את תעשיית התיירות המפורסמת של העיר - מוצאים את עצמם דחוקים החוצה משוק הדיור, מה שמעלה שאלות על העתיד הכלכלי והחברתי של עיר ההימורים המפורסמת בעולם.