שוק הנדל"ן האמריקאי במבחן: הקונים חוזרים, המוכרים מתפשרים

שוק הנדל"ן האמריקאי נמצא בנקודת מפנה מעניינת באביב 2025, כאשר רוכשים פוטנציאליים מתחילים לצאת מעמדת ההמתנה שאימצו בשנתיים האחרונות, בעוד מוכרים בחלק מהמדינות נאלצים להפנים את המציאות החדשה ולהתפשר על המחיר.

"אי אפשר להשהות את החיים בגלל מה שהריביות עומדות לעשות", אומרת ג'ניפר ניוקומר, שלאחרונה חתמה על הסכם לרכישת בית בפרברי פילדלפיה יחד עם בעלה, למרות שבתחילה החליטו להמתין לירידה בריביות המשכנתאות. הדירה בת שני החדרים שלהם הפכה צפופה מדי, והם לא רצו להמשיך לשכור.

בקשות למשכנתאות לרכישת בתים בשבוע שהסתיים ב-21 במרץ עלו ב-7% לעומת השנה שעברה, לפי נתוני התאחדות הבנקאים למשכנתאות. ביקורים בנכסים למכירה בשבוע שהסתיים ב-27 במרץ עלו ב-38% מתחילת השנה, לעומת עלייה של 26% באותה תקופה אשתקד.

 

שוק הנדל"ן עדיין יקר מדי עבור רבים מהקונים הפוטנציאליים. ריביות המשכנתא נעות בין 6% ל-7% מזה כשנה, כאשר לאחרונה ירדו מעט ל-6.65%, לפי נתוני פרדי מק

 

למרות סימנים מעודדים אלה, שוק הנדל"ן עדיין יקר מדי עבור רבים מהקונים הפוטנציאליים. ריביות המשכנתא נעות בין 6% ל-7% מזה כשנה, כאשר לאחרונה ירדו מעט ל-6.65%, לפי נתוני פרדי מק.

התשלום החודשי הטיפוסי לרוכש בית במחיר חציוני עם מקדמה של 20% הגיע לשיא של 2,807 דולר בארבעת השבועות שהסתיימו ב-23 במרץ, לפי נתוני חברת התיווך רדפין. זוהי עלייה של 5.3% לעומת לפני שנה.

"השוק מתנרמל סביב שיעורי המשכנתא הנוכחיים", אמר מארק פלמינג, הכלכלן הראשי של First American Financial. רוכשים רבים מבינים שהריביות הנמוכות של 3% שנראו בתקופת הקורונה כנראה לא יחזרו בקרוב, ומקבלים החלטות על סמך המציאות הנוכחית.

עאישה ג'מיל ונתן בהאטי היו מנסים לרכוש את ביתם הראשון מאז 2020 באופן לא רציף. הם היו מתוסכלים מהמחירים העולים ומשיעורי המשכנתאות שהם יותר מכפולים ממה שהיו לפני כמה שנים. אבל הם החליטו השנה להתקדם בכל זאת ורכשו בית בן חמישה חדרי שינה בפיינוויל, צפון קרוליינה.

"בהשוואה לאחים שלי ולכל החברים שלנו שהם בעלי בתים, זה לא היה הזמן הטוב ביותר" לקנות, אמרה ג'מיל. אבל "אני חושבת שהזמן הטוב ביותר לקנות הוא כשאתה יכול להרשות לעצמך", הוסיפה.

חלק מרוכשי הבית לראשונה הלהוטים להיכנס לשוק עוברים רחוק יותר ממרכזי הערים כדי למצוא משהו שהם יכולים להרשות לעצמם, אמרה קלי קספר, סוכנת נדל"ן בדורהאם, צפון קרוליינה. "המחירים לא ירדו בצורה משמעותית כפי שהם חשבו שהם עשויים, ושיעורי הריבית נשארו גבוהים", היא אמרה. אבל "אם זה הגיוני להם ולתקציב שלהם ולסגנון החיים שלהם, הם עושים את זה".

לעומת זאת, עבור המוכרים, התמונה המתגבשת היא שהביקוש מצד הקונים קיים, אך הוא שביר. ציפיות המחיר של המוכרים גבוהות ורמות המלאי עולות ברמה הלאומית כי נכסים יושבים בשוק ללא מכירה.

בעוד שמחיר הרישום החציוני הוא 425,000 דולר, בתים שנמכרים בפועל מתומחרים ב-384,000 דולר, על פי נתוני רדפין. ובעלים שמצליחים למכור את הנכסים שלהם מציעים הנחות של כ-2% ממחיר הרישום כדי לסגור עסקאות.

אם מוכרים לא מקבלים לפחות הצעה אחת בשבוע הראשון של הצבת בית בשוק, זה כנראה סימן שהמחיר גבוה מדי, לפי דריל פיירווד'ר, הכלכלנית הראשית ברדפין.

בשל הבדלים אזוריים שנפתחו בשוק הדיור האמריקאי, הנחות נדרשות כדי לפתות קונים בחלק מהמדינה אך לא באחרות. מספר הבתים למכירה חזר מעל רמות המלאי שלפני המגפה - או קרוב מאוד - ב-10 מדינות, לפי נתוני Realtor.com. ההיצע גבוה במיוחד בפלורידה, קולורדו, טקסס ויוטה. בינתיים, מלחמות הצעות עדיין נפוצות בחלקים של המערב התיכון והצפון-מזרח, שם יש מחסור כרוני בדיור.

 

בשל הבדלים אזוריים שנפתחו בשוק הדיור האמריקאי, הנחות נדרשות כדי לפתות קונים בחלק מהמדינה אך לא באחרות. מספר הבתים למכירה חזר מעל רמות המלאי שלפני המגפה - או קרוב מאוד - ב-10 מדינות, לפי נתוני Realtor.com. ההיצע גבוה במיוחד בפלורידה, קולורדו, טקסס ויוטה. בינתיים, מלחמות הצעות עדיין נפוצות בחלקים של המערב התיכון והצפון-מזרח, שם יש מחסור כרוני בדיור

 

לנאר, אחת מחברות הבנייה הגדולות באמריקה, אמרה שהביקוש לבתים חדשים האט, ומחיר המכירה הממוצע של החברה בשלושת החודשים שהסתיימו בפברואר ירד ב-1% לעומת השנה שעברה. הבונה צריכה להציע "רמות גבוהות באופן חריג של תמריצים" כדי לפתות קונים זהירים.

KB Homes, שגם דיווחה על רווחים בימים האחרונים, הורידה את התחזית שלה לשנה ואמרה שהקפיצה הרגילה במכירות באביב לא התממשה.

העונה הקריטית למכירת בתים באביב החלה והשוק פושר. הנחות עשויות להידרש כדי לפתות קונים זהירים.

פיט וטיילור תומאסון מכרו את ביתם בשנה שעברה כשהיו תחת חוזה לקנות בית אחר, אך הרכישה שלהם נכשלה. הם שכרו דירה והמשיכו לחפש בית עם יותר שטח חיצוני לשני ילדיהם.

הם קיוו שהעיכוב עשוי להפוך את הרכישה שלהם לזולה יותר בגלל ציפיות לירידה בריביות המשכנתא, אך כעת הם נמצאים תחת חוזה לקנות בית עם 5 דונם בבסמר, אלבמה, ללא המתנה נוספת.

סונג ג'י החליט לקנות בית בסיאטל אחרי שקיבל הצעת עבודה שמשמעותה שהוא יישאר בעיר לטווח ארוך. הוא ואשתו קיבלו לאחרונה הצעה על בית בן שלושה חדרי שינה עם חצר אחורית.

"אני בטוח, במבט לאחור, שיכול היה להיות זמן טוב יותר - או לחלופין, יכול היה להיות זמן גרוע יותר" לקנות, אמר ג'י. "השאלה הייתה, האם יש משהו שאנחנו חושבים שכדאי לקחת את הקפיצה באמונה עבורו?"