"נשק סודי": כיצד סין יכולה להביא לקריסת שוק הנדל"ן האמריקאי במכה אחת

בזמן שריביות המשכנתאות בארה"ב עולות בחדות השבוע בעקבות מכירה מהירה של איגרות חוב אמריקאיות, מומחים מזהירים מפני איום משמעותי אף יותר על שוק הדיור האמריקאי: האפשרות שסין תחליט למכור את אחזקותיה העצומות באיגרות חוב מגובות משכנתאות (MBS) כתגובת נגד למדיניות המכסים של הנשיא דונלד טראמפ.

"אם סין רוצה לפגוע בנו קשות, הם יכולים לפרוק איגרות חוב של האוצר האמריקאי. האם זה איום? בהחלט," אמר גאי ססלה, יו"ר הוועד המנהל של Inside Mortgage Finance. "הם יחפשו להפעיל מנופי לחץ... פגיעה בשוק הדיור וריביות המשכנתאות היא גורם רב עוצמה במהלך כזה."

נכון לסוף ינואר, מדינות זרות החזיקו באיגרות חוב מגובות משכנתאות אמריקאיות בשווי 1.32 טריליון דולר, המהוות 15% מהסך הכולל, לפי נתוני Ginnie Mae. המחזיקות הגדולות ביותר הן יפן, סין, טייוואן וקנדה.

סין כבר החלה למכור חלק מאיגרות החוב המגובות משכנתאות האמריקאיות בשנה שעברה, כאשר אחזקותיה בסוף ספטמבר ירדו ב-8.7% בהשוואה לשנה הקודמת, וירדו ב-20% נוספים עד תחילת דצמבר. גם יפן, שהראתה גידול באחזקותיה ב-MBS בספטמבר, הציגה ירידה בתחילת דצמבר.

 

אם סין ויפן יאיצו את המכירות הללו, ואם מדינות אחרות יצטרפו למגמה, ריביות המשכנתאות יעלו אף יותר משהן עולות כעת. הדבר עלול להנחית מכה אנושה על שוק הדיור האמריקאי באביב, שכבר עכשיו מתמודד עם מחירי דיור גבוהים וירידה באמון הצרכנים

 

אם סין ויפן יאיצו את המכירות הללו, ואם מדינות אחרות יצטרפו למגמה, ריביות המשכנתאות יעלו אף יותר משהן עולות כעת. הדבר עלול להנחית מכה אנושה על שוק הדיור האמריקאי באביב, שכבר עכשיו מתמודד עם מחירי דיור גבוהים וירידה באמון הצרכנים.

"החשש, אני חושב, נמצא על מסך הרדאר של אנשים, ומועלה כמקור פוטנציאלי לחיכוך," אמר אריק האגן, אנליסט למשכנתאות ומימון מיוחד ב-BTIG. "רוב המשקיעים מודאגים שמרווחי המשכנתאות יתרחבו בתגובה לכך שסין, יפן או קנדה יבואו עם מטרה נקמנית."

הרחבת המרווחים משמעותה ריביות משכנתאות גבוהות יותר. שוק הדיור באביב כבר מתמודד עם קשיים בשל מחירי בתים גבוהים והיחלשות אמון הצרכנים. לאור המפולת האחרונה בשוק המניות, רוכשים פוטנציאליים מודאגים יותר ויותר לגבי החסכונות והמשרות שלהם. סקר אחרון של Redfin מצא כי אחד מכל חמישה רוכשים פוטנציאליים מוכר מניות כדי לממן את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה.

האגן אמר שמכירות של MBS על ידי גופים זרים עלולות להפחיד עוד יותר את שוק המשכנתאות. "חוסר השקיפות לגבי כמה הם יכולים למכור והתיאבון שלהם למכירה, אני חושב שזה עלול להפחיד משקיעים," הוא אמר.

בנוסף לכך, הבנק הפדרלי האמריקאי, שהוא בעלים משמעותי של MBS, מאפשר כיום ל-MBS להתגלגל החוצה מהפורטפוליו שלו, כחלק ממאמץ לצמצם את המאזן שלו. בזמנים אחרים של משבר פיננסי, כמו במהלך המגפה, הפד רכש MBS כדי לשמור על ריביות נמוכות.

"זהו מקור ללחץ פוטנציאלי בנוסף לכל השיחה הזו," הוסיף האגן.

ריביות המשכנתאות עוקבות באופן רופף אחרי התשואה על אגרות החוב של האוצר האמריקאי ל-10 שנים. חלק מהמומחים סבורים שמדינות זרות עשויות להיפטר מאיגרות חוב אמריקאיות כתגמול נגד תוכנית המכסים המקיפה של הנשיא טראמפ.

הנתונים האחרונים מראים שסין כבר החלה למכור חלק מהאחזקות שלה באיגרות חוב מגובות משכנתאות אמריקאיות. בסוף ספטמבר, אחזקותיה של סין ירדו ב-8.7% בהשוואה לשנה הקודמת, וב-20% נוספים עד תחילת דצמבר. גם יפן, שהראתה גידול באחזקותיה באיגרות חוב מגובות משכנתאות בספטמבר, הציגה ירידה בתחילת דצמבר.

מכירה מאסיבית של איגרות חוב מגובות משכנתאות על ידי סין ומדינות אחרות תגרום להרחבת המרווחים, מה שיוביל לריביות משכנתאות גבוהות יותר. שוק הדיור האביבי כבר מתמודד עם אתגרים בשל מחירי בתים גבוהים וירידה באמון הצרכנים. הדבר עלול לגרום להשפעה שלילית משמעותית על הכלכלה האמריקאית בכללותה.

הבית הלבן הגיב לחששות באומרו: "אל תגיבו ותתוגמלו", בהתייחסו למדינות הבוחנות אפשרויות לפעולות נגד. אולם, ההצהרה זו טרם הצליחה להרגיע את החששות בשווקים.

מומחים מציינים כי האיום של סין על שוק המשכנתאות האמריקאי הוא חלק ממערכת יחסים כלכלית מורכבת בין שתי המעצמות. "זהו משחק שחמט אסטרטגי," הסביר אחד המומחים. "סין יודעת שפגיעה בשוק הדיור האמריקאי תכאיב לאזרחים הפשוטים, ובכך עשויה להפעיל לחץ פוליטי על הממשל."

הפד האמריקאי, שבעבר רכש איגרות חוב מגובות משכנתאות בזמני משבר כדי לשמור על ריביות נמוכות, כעת עושה את ההפך - מצמצם את המאזן שלו ומאפשר לאיגרות החוב להתגלגל החוצה מהפורטפוליו. צעד זה מוסיף ללחץ העולה על שוק המשכנתאות.

בנוסף לכך, סקר אחרון של חברת הנדל"ן Redfin מצא שאחד מכל חמישה רוכשי בתים פוטנציאליים מוכר מניות כדי לממן את התשלום הראשוני שלהם. המפולת האחרונה בשוק המניות עלולה גם היא להקשות על רוכשים פוטנציאליים לממן רכישת בית.

המצב מדגיש את הפגיעות של שוק הדיור האמריקאי למתחים גלובליים ולשינויים במדיניות הסחר. בזמן שהממשל האמריקאי ממשיך לקדם את מדיניות המכסים שלו, המשקיעים בשוק הנדל"ן וכן אמריקאים המתכננים לרכוש בית עוקבים בדאגה אחר התגובות האפשריות מסין ומדינות אחרות, שעלולות להשפיע באופן ישיר על ריביות המשכנתאות ועל יכולתם לרכוש בית.