דור העושר החדש: יותר ויותר ניו-יורקרים יורשים דירות במנהטן במקום לרכוש אותן

שוק הנדל"ן היוקרתי של מנהטן עובר שינוי דרמטי: במקום לקנות דירות בעצמם, יותר ויותר ניו-יורקרים צעירים מקבלים אותן במתנה מהוריהם העשירים, דרך מנגנון משפטי מתוחכם המכונה "נאמנות" (Trust). נתונים חדשים מחברת הניתוח הנדל"ני Attom חושפים מגמה מדהימה: ב-2024, 28% מעסקאות הנדל"ן במנהטן בוצעו באמצעות נאמנויות - עלייה חדה מ-17% לפני שלוש שנים בלבד.

"הלקוחות האלה רוצים להימנע מהשלכות מס עם הרכישה שלהם ולהיות דיסקרטיים עם ההוצאות שלהם," מסבירה פרנסס קצן, מתווכת יוקרה בחברת דאגלס אלימן, המעריכה כי 40% מהעסקאות שביצעה בשנה שעברה בהנחיית הורים כללו שימוש בנאמנויות.

יותר ויותר ניו-יורקרים צעירים מקבלים דירות יוקרה במתנה מהוריהם העשירים, דרך מנגנון משפטי מתוחכם המכונה "נאמנות" (Trust). נתונים חדשים מחברת הניתוח הנדל"ני Attom חושפים מגמה מדהימה: ב-2024, 28% מעסקאות הנדל"ן במנהטן בוצעו באמצעות נאמנויות - עלייה חדה מ-17% לפני שלוש שנים בלבד

מגמה זו, המונעת ממחירי דיור גבוהים במיוחד, עלויות מימון גבוהות, והעברת עושר דורית בהיקף אדיר של 100 טריליון דולר, משקפת הסתמכות גוברת על הון משפחתי מורש במקום רכישות עצמאיות. עם מחיר חציוני של 1.1 מיליון דולר לדירה במנהטן ושליטה של עסקאות במזומן על יותר מ-60% מהמכירות, אפילו בעלי הכנסות גבוהות - כמו רופאים המרוויחים 350,000 דולר בשנה - מוצאים את עצמם מחוץ לשוק.

"שינוי אחד שצמח מתקופת המגפה הוא הורים שבמקום לשמור [בתים] למועד פטירתם, הם נותנים אותם לילדיהם בעודם בחיים כדי לעזור להם כעת," אומר ג'ונתן מילר, שמאי מחברת מילר סמואל, בראיון לניו יורק פוסט.

"קשה להיות עצמאי ולקנות נדל"ן ללא הון דורי," מסביר פיטר זייצף, סוכן בחברת סרהנט, שלאחרונה סגר עסקה של דירה בשווי 4 מיליון דולר ליד סנטרל פארק לבנו של לקוח באמצעות נאמנות. "צריך להרוויח או שיהיה לך הרבה כסף כדי להיות כאן."

הנאמנויות הפכו לכלי המועדף על קונים מתוחכמים, המציעות הטבות מס ומעטה של פרטיות. הן יכולות להפחית משמעותית מסי עיזבון לאחר פטירת בעל הנכס, לעקוף מכשולי מס מתנה, ובניגוד לחברות בע"מ, לשמור על אנונימיות מסוימת למרות כללי שקיפות חדשים. לאחר שמושלת ניו יורק קתי הוקול הידקה את חוק השקיפות של חברות בע"מ בשנה שעברה, המחייב חשיפת בעלים, מתווכים מדווחים על מעבר מהיר לנאמנויות בקרב העשירים.

"עם ההתקפה על חברות בע"מ דרך משרד האוצר האמריקאי בעשור האחרון, שנראה כל שנה יותר מגביל, אנחנו רואים מעבר לשימוש בנאמנויות," מציין מילר. "נאמנויות משרתות מטרות רבות. אפשור העברה קלה יותר של עושר דרך נדל"ן היא בהחלט אחת מהן. אבל יש עדיין שימושים רבים אחרים, כמו שמירה על פרטיות וניהול חשיפה למס."

מגמה זו, המונעת ממחירי דיור חציוניים גבוהים של 1.1 מיליון דולר, עלויות הלוואה גבוהות, והעברת עושר אדירה של 100 טריליון דולר, משקפת הסתמכות גוברת על הון מורש במקום רכישות עצמאיות. אנשים כיום עשויים להיזכר בחיים העשירים, כפי שמוצגים בסדרה "גוסיפ גירל" 

מעבר למסים, נאמנויות מגנות על נכסים מפני נושים, תביעות או גירושים סוערים, מה שמושך יזמים ואנשי מקצוע בסיכון גבוה. בניגוד לחברות בע"מ, שהן ממוקדות עסקים, נאמנויות בנויות לתכנון מורשת, ומאפשרות מינוי מוטבים שיירשו את המפתחות.

"אכן, ישנם גורמים נוספים במשחק," אומר עורך הדין המשפחתי יונתן לבוריץ, מייסד משרד עורכי הדין לבוריץ בניו יורק. "חלה התחדשות ניכרת של קונים זרים החוזרים לשוק ניו יורק, יחד עם אנשים בעלי הון נקי גבוה המחפשים הזדמנויות השקעה יציבות יותר. כאשר שווקים חלופיים כמו פלורידה הופכים יקרים יותר, משקיעים אלה פונים לניו יורק, ובכך תורמים למגמה הגוברת של שימוש בנאמנויות."

המגמה משנה את הפינות המגניבות ביותר של מנהטן. נתוני Attom מראים כי שליש מהקונדומיניומים שנרכשו באמצעות נאמנויות ב-2024 נמצאים באזורים אופנתיים כמו סוהו, טריבקה והווילג' המערבי, שם המחיר הממוצע עולה על 3 מיליון דולר. אזורים אלו, שפעם היו ממלכתם של אילי הון ותיקים, כעת שוקקים בפנים צעירות.

"באזורים כמו הווילג' המערבי, פעם היו רק אנשים מבוגרים עשירים," אומר זייצף. "עכשיו, כולם בני 20 שההורים שלהם קנו להם מקום."

עם דור "בייבי בומרס" המוכן להעביר הון עתק, אנליסטים לא רואים האטה בעתיד הקרוב. 350,000 המיליונרים של ניו יורק - ומספרם עולה - מבטיחים שנדל"ן יוקרתי יישאר כרטיס חם ליורשים, לפי נייט פרנק. צ'ייס הורטון, אנליסט בכיר ב-Cerulli Associates, חוזה כי נאמנויות רק יגדלו בפופולריות ככל שמשפחות ינווטו בגל העושר הזה.

"לאחר המגפה, העלייה בעושר והתרחבות פער העושר כנראה הקלו על מנגנון משפטי זה יותר משנה רגילה," אמר מילר לניו יורק פוסט. "בשנתיים האחרונות, ראינו עלייה עצומה בעושר וזה במקרה מנגנון שעובד - מנגנון משפטי חוקי שמאפשר להורים לעזור לילדיהם לקנות נדל"ן. אבל בשום פנים ואופן זה לא השימוש היחיד במנגנון זה, שקיים כבר זמן רב."

התופעה מעוררת דיון ציבורי ער. בעוד שיש המבקרים את העברת ההון הבין-דורית כחיזוק לאי-שוויון, אחרים טוענים שזו זכותם הטבעית של הורים להעביר את רכושם לילדיהם. בכל מקרה, ברור שמגמה זו משנה את הרכב הדמוגרפי של שכונות היוקרה במנהטן, והופכת אותן לצעירות יותר, אך לא בהכרח ליותר מגוונות מבחינה חברתית-כלכלית.

עם המחירים שממשיכים לטפס וגל העברת העושר הגדול ביותר בהיסטוריה בעיצומו, נראה כי העתיד של מנהטן שייך יותר ויותר ליורשי ההון ופחות לאלו שבנו את עצמם מאפס.