המהפך בשוק הנדל"ן האמריקאי: המערב התיכון עולה, פלורידה וטקסס מתרסקות

שוק הנדל"ן האמריקאי ממשיך להתמודד עם ריביות משכנתא גבוהות ומחירי דיור מרקיעי שחקים, והקונים מגיבים בחיפוש אחר ערים בעלות עלויות מחיה נמוכות וסיכון אקלימי מינימלי. כך עולה מדו"ח האביב של וול סטריט ג'ורנל ו-Realtor.com, שמציג את 20 השווקים המובילים בארה"ב לאביב 2025.

טולדו, אוהיו, תפסה את המקום הראשון בדירוג, עם מחיר חציוני של 235,000 דולר - כמעט 200,000 דולר מתחת לממוצע הארצי. העיר הממוקמת על אגם אירי, כ-60 מייל מדטרויט, משכה תשומת לב משמעותית מקונים פוטנציאליים ברבעון הראשון של השנה, עם כמעט שני שליש מהמתעניינים מגיעים מחוץ למטרופולין.

"המערב התיכון שולט בדירוג עם עלות מחיה נמוכה, מחירי בתים נמוכים וחוסן אקלימי", מסבירה חנה ג'ונס, אנליסטית כלכלית ב-Realtor.com. "בתקופה של אי-ודאות כלכלית, הקונים מחפשים את התמורה הטובה ביותר לכספם, ומוכנים לעבור לאזורים פחות מבוקשים מסורתית".

מבין 20 השווקים המובילים, 12 נמצאים במערב התיכון, וארבעה מהם - מילווקי (3.8%), אפלטון (3.1%), פורט ויין (4.1%) וגרין ביי (3.3%) - מתגאים בשיעורי אבטלה נמוכים מהממוצע הארצי של 4.2%. עלות המחיה בערים אלה נמוכה בממוצע ב-7.0% מהרמה הלאומית.

טולדו, אוהיו, תפסה את המקום הראשון בדירוג, עם מחיר חציוני של 235,000 דולר - כמעט 200,000 דולר מתחת לממוצע הארצי. העיר הממוקמת על אגם אירי, כ-60 מייל מדטרויט, משכה תשומת לב משמעותית מקונים פוטנציאליים ברבעון הראשון של השנה, עם כמעט שני שליש מהמתעניינים מגיעים מחוץ למטרופולין

מחירי הבתים במערב התיכון משקפים את העלויות הנמוכות באזור. השוק הזול ביותר ברשימה הוא יאנגסטאון-וורן, אוהיו, עם מחיר חציוני של 185,000 דולר במרץ. שווקי המערב התיכון ברשימה הציגו מחיר ממוצע של 296,000 דולר, יותר מ-125,000 דולר מתחת לחציון הארצי.

גורם מפתח נוסף המושך קונים למערב התיכון הוא הסיכון האקלימי הנמוך. לאור אירועי מזג האוויר הקיצוניים האחרונים, כולל שריפות בקליפורניה והוריקנים בפלורידה ובצפון קרוליינה, רוכשי בתים מחפשים אזורים עם פחות סיכונים אקלימיים. בטולדו, רק 1.5% מהנכסים נמצאים בסיכון חמור או קיצוני לחוות אחד מחמשת הסיכונים האקלימיים שנבדקו (חום קיצוני, רוח, איכות אוויר, שיטפונות ושריפות) במהלך 30 השנים הבאות.

לעומת זאת, שווקי טקסס ופלורידה נמצאים בתחתית הדירוג. מקאלן-אדינבורג-מישן, קורפוס כריסטי, סן אנטוניו-ניו ברונפלס, וקילין-טמפל בטקסס וקייפ קורל-פורט מאיירס בפלורידה - שווקים שחוו גאות במהלך המגפה - מתמודדים כעת עם ירידה בביקוש ועלייה ברמות המלאי.

"אנחנו רואים איזון מחדש בחלק מהשווקים החמים ביותר של תקופת המגפה", מציינת דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של Realtor.com. "למרות מחירים שעדיין גבוהים, המוכרים בשווקים אלה נוטים להיות גמישים יותר, בתקווה למשוך תשומת לב של קונים ולסגור עסקאות".

גורם משמעותי המשפיע על שוק הדיור הוא גילם של הקונים. הגיל החציוני של רוכשי בתים הגיע ל-56 בשנת 2024, הגבוה ביותר בהיסטוריה (מאז 1981). גם הגיל החציוני של קונה בית לראשונה הגיע לשיא חדש של 38 שנים, מה שמדגיש את הקושי בשוק הנוכחי עבור קונים פוטנציאליים בפעם הראשונה.

"בעלי בתים של היום מחזיקים בהון עצמי גבוה כמעט ברמות שיא, שרבים מהם מנצלים לרכישת בית חדש", מסבירה ג'ונס. "לעומת זאת, לקונים בפעם הראשונה בדרך כלל אין גישה למקור מזומנים זה, מה שדחק רבים מהם מחוץ לשוק לעת עתה".

על רקע זה, לא מפתיע שהשווקים היקרים ביותר ברשימה - מנצ'סטר-נאשוא, וורצ'סטר, גרין ביי, ניו הייבן, הרטפורד ואפלטון - כולם מתאפיינים בשיעור גבוה משמעותית של תושבים בני 55 עד 74 לעומת הממוצע הארצי. למרות רמות המחירים היחסית גבוהות שלהם, שווקים אלה משכו בממוצע 89.4% יותר צפיות לנכס מהמקובל לפני המגפה ברבעון הראשון של 2025.

שווקי טקסס ופלורידה נמצאים בתחתית הדירוג. מקאלן-אדינבורג-מישן, קורפוס כריסטי, סן אנטוניו-ניו ברונפלס, וקילין-טמפל בטקסס וקייפ קורל-פורט מאיירס בפלורידה - שווקים שחוו גאות במהלך המגפה - מתמודדים כעת עם ירידה בביקוש ועלייה ברמות המלאי

הדו"ח מציין גם כי שוק הדיור נמצא במצב של המתנה, עם 18 מתוך 20 השווקים המובילים נשארים ברשימה מהרבעון הקודם. "זהו סימן לכך שהשוק לא משתנה באופן משמעותי בזמן ששיעורי המשכנתאות ומחירי הבתים נשארים גבוהים באופן עקשני", מסביר הייל.

במבט קדימה, הדו"ח מזהיר מפני אתגרים פוטנציאליים. "הכרזת התעריפים של ממשל טראמפ וההשהיה שבאה בעקבותיה שלחו את שוקי המניות והאג"ח לסחרור, וערערו את ביטחונם של משקיעים וצרכנים כאחד", מציינת ג'ונס. "משקי בית עלולים להתקשות בקבלת החלטות פיננסיות משמעותיות, כולל קניית או מכירת ביתם, כאשר הדרך קדימה נראית לא ברורה".

בנוסף, תעריפים על תשומות בנייה, כגון עץ, עלולים להוביל לבתים יקרים יותר, מה שיוסיף לאתגר הכבר מורכב עבור קונים בעלי תקציב נמוך יותר.

למרות האתגרים, הדו"ח מציע נקודת אור: הקונים נהנים מיותר אפשרויות למכירה מאשר בכל חודש מאז אמצע 2020. אם כי, יש אי-התאמה מסוימת בין המקומות שבהם קונים מחפשים לבין המקומות שבהם המלאי מצטבר, עובדה שמדגישה את הצורך של קונים פוטנציאליים להרחיב את אופקי החיפוש שלהם מעבר לשווקים המסורתיים.