בניגוד למגמה: האיש שהחליט לקנות דירת קונדו למרות כל הסיכונים

בעוד שישנן סיבות רבות להימנע מרכישת דירת קונדומיניום בימים אלה, גורדון מילר החליט לעשות זאת בכל זאת, ולא התחרט.

מילר התעלם מדמי ועד הבית שעולים ברחבי ארצות הברית, ומההיטלים המיוחדים שיותר ויותר בניינים גובים עבור תיקונים משמעותיים. הוא הכיר בכך שקונדו כנראה לא יעלה בערכו במהירות כמו בית פרטי, ועלול בסופו של דבר להיות קשה יותר למכירה.

מה שהוא גילה הוא שישנן עסקאות טובות למי שמוכן לקחת את הסיכונים. על פי נתוני חברת התיווך רדפין, כ-57% מהקונדומיניומים בארה"ב שנמכרו באפריל נמכרו במחיר נמוך ממחיר המקור המבוקש.

 

רדפין גילה הוא שישנן עסקאות טובות למי שמוכן לקחת את הסיכונים. על פי נתוני חברת התיווך רדפין, כ-57% מהקונדומיניומים בארה"ב שנמכרו באפריל נמכרו במחיר נמוך ממחיר המקור המבוקש

 

שוק הקונדו נשאר מאחור

ברחבי ארה"ב, שוק הקונדומיניום מפגר אחרי שוק הבתים הפרטיים מבחינת הביקוש. לכך יש סיבות טובות במקומות כמו פלורידה, שם עלויות הבעלות עולות בצורה קיצונית. אך שוק הקונדו אינו מגיע עם סיכונים קיצוניים כאלה בכל מקום.

קחו לדוגמה את מישיגן, שם חיפש מילר. מחירי הקונדו שם נוחים יותר בהשוואה לממוצע הארצי. דמי האגודה עלו פחות מאשר במדינה כולה באפריל לעומת השנה שעברה.

"חשתי שזה שוק קונים," אמר מילר.

תקציב מוגדר

מילר הקציב עד 600,000 דולר לקונדו עם ארבעה חדרי שינה צפונית לדטרויט כדי להקל על ביקורים אצל בתו הבוגרת. במקרה, הוא עצמו יועץ משכנתאות ומקום מגוריו העיקרי הוא בצפון קרוליינה. הוא רצה קונדו חלקית כדי שלא יצטרך לדאוג לטיפול בדשא כשלא היה בעיר. אגודות קונדו בדרך כלל מתחזקות את השטחים המשותפים והקירות החיצוניים.

מילר לא התעניין במיוחד באמצעים כמו בריכה ולא רצה שהם יעלו את דמי האגודה שלו. תקציבו החודשי של כ-1,000 דולר לדמי אגודה ומסי נדל"ן הגביל את האפשרויות שלו, לדבריו.

הוא העריך שרבות מתוך כ-60 המודעות המקוונות שעליהן הקליק חרגו משמעותית מתקציבו לפריטים אלה. דמי אגודת הקונדו עלו ב-7% באפריל בכל רחבי המדינה השנה לעומת אשתקד, ועד 10% בחלקים של פלורידה, אך רק 3% במישיגן, על פי רדפין.

 

מילר סגר על הקונדו בתחילת החודש. הוא אינו מתייחס אליו כאל השקעה, אלא כדרך לחיות קרוב יותר לבתו. "הקונדו יהיה קשה יותר למכירה יום אחד בהשוואה לבית," אמר. "אבל המשפחה קודמת"

 

חיפוש מותאם אישית

מכיוון שהוא גר מחוץ לעיר, מילר גייס את עזרתה של בתו, ניקול נאואר, לסיוע מקומי בחיפוש. הוא רצה יחידת קצה כדי להפחית רעש פוטנציאלי משכנים קרובים שחולקים קירות. "ככל שאני מתבגר, אני פחות אוהב אנשים," הוא התלוצץ.

נאואר סיירה ביחידה אחת שנראתה כיחידת קצה בתמונות, אך התבררה כיחידת אמצע. יחידה שנייה שבה סיירה הייתה עם מדרגות לולייניות ממתכת שלדעתה נראו זולות.

מילר שמר עין על קונדו עם ארבעה חדרי שינה בבלומפילד טאונשיפ, מישיגן, במשך מספר חודשים. כשהבחין בו לראשונה בנובמבר, מחיר הרישום של 649,000 דולר היה גבוה מדי.

ברברה ספנסר ודיאנה גולדן, שהן אחיות, ירשו את הקונדו. למרות שהן השתמשו ביחידה בעיקר להשכרה, הן החליטו שימכרו אותה אם המחיר יהיה נכון.

כשהיחידה לא נמכרה במחיר הגבוה, הן הסירו אותה לזמן קצר מהשוק בפברואר ורשמו אותה מחדש ב-585,000 דולר. אז מילר ביקש מבתו להציץ. היחידה ענתה על רוב הקריטריונים שלו. היא הייתה זקוקה למרפסת חדשה ושדרוגים לחדרי האמבטיה.

דמי האגודה היו כ-585 דולר לחודש, כולל מים. חשבון מסי הרכוש הסתכם בממוצע לכ-533 דולר בחודש.

התמודדות עם היטלים מיוחדים

לתיקון הכבישים של התושבים, היחידה הגיעה גם עם היטל מיוחד חודשי של 300 דולר.

היטלים כאלה הפכו נפוצים יותר אחרי הקריסה החלקית של בניין קונדו בסרפסייד, פלורידה, ב-2021 שהרגה 98 אנשים. כעת, בניינים רבים מזדקנים מוציאים כספים לטיפול בשלמות המבנה ותחזוקה.

ההיטלים הקשו על בעלים רבים בפלורידה למכור, אך הם לא היוו בעיה עבור מילר. ההיטל על הקונדו בבלומפילד מסתיים באוגוסט, לכן הוא הרגיש בנוח להציע הצעה.

יתרון הקונה בשוק הנוכחי

הוא גם שמע שספנסר וגולדן טרם קיבלו הצעות מוצקות וחשב שיוכל לשאת ולתת.

היו 15% יותר קונדומיניומים למכירה בארה"ב באפריל בהשוואה לשנה שעברה, על פי רדפין. יותר מוכרי קונדו נאלצים להוריד את מחיריהם כדי לסגור עסקאות. זהו בבירור שוק קונים לקונדו, אפילו במערב התיכון, שם שוק הבתים הפרטיים עדיין תחרותי.

אחרי שלושה ימים של משא ומתן, מילר הסכים עם ספנסר וגולדן על עסקת מזומן של 550,000 דולר.

"לא אקח משכנתא בשיעורי הריבית של היום," אמר מילר. המשכנתא הקבועה ל-30 שנה עמדה לאחרונה על ממוצע של 6.81%, אמרה פרדי מק ביום חמישי.

משיקולי משפחה, לא השקעה

שיעורי הריבית יכולים להיות גבוהים יותר על קונדו מאשר על בתים פרטיים, ומשכנתאות קשות יותר להשגה, מכיוון שדרישות ההלוואה הפכו נוקשות יותר. ענקית המשכנתאות פאני מיי מחזיקה רשימה של קונדומיניומים שלדעתה אין להם ביטוח רכוש הולם או שצריכים לבצע תיקוני בניין קריטיים. להיות ברשימה יכול להקשות על קונים פוטנציאליים לקבל משכנתא, כפי שדווח בוול סטריט ג'ורנל.

בין לקוחותיו שלו, מילר ראה שיעורי משכנתאות גבוהים במקצת לקונדו לעומת בתים.

למרות שספנסר לא קיבלה כמה כסף עבור הקונדו כפי שקיוותה בתחילה, היא אמרה: "זה פשוט זמן לא ודאי אז אנחנו אסירי תודה שזה נמכר."

מילר סגר על הקונדו בתחילת החודש. הוא אינו מתייחס אליו כאל השקעה, אלא כדרך לחיות קרוב יותר לבתו. 

"הקונדו יהיה קשה יותר למכירה יום אחד בהשוואה לבית," אמר. "אבל המשפחה קודמת."