משכנתה על בסיס שכירות: הבטחה גדולה או אשליה ביורוקרטית?

האמריקנים מקבלים בימים אלה אפשרות חדשה לשיפור סיכוייהם לקבל משכנתה: תשלומי שכר דירה חודשיים ייחשבו מעתה כחלק מהקריטריונים להערכת אשראי. ההחלטה, שהוכרזה השבוע על ידי ממשלו של נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ, מאפשרת להגיש בקשת משכנתה לגופים הפדרליים פאני מאי ופרדי מק גם על בסיס ציון האשראי VantageScore 4.0 - ולא רק לפי המודל המסורתי של FICO.

השינוי עשוי להוות פריצת דרך עבור רבים שנמנע מהם מימון עד כה, בעיקר בשל היעדר היסטוריית אשראי מסורתית. לדברי קווין תומפסון, מנכ"ל קבוצת 9i ומגיש הפודקאסט 9innings, "ציון האשראי של VantageScore נחשב גמיש יותר, מאחר שהוא משלב גם נתונים שאינם פיננסיים כמו תשלומי חשמל ודמי שכירות - מה שיכול להציג את המבקש כראוי לאשראי גם אם אין לו היסטוריה עם כרטיסי אשראי או הלוואות".

 

רפורמה מהפכנית בדירוגי אשראי 

 

גם ביל פולטי, מנהל רשות הדיור הפדרלית (FHFA), התייחס לצעד הזה ברשת X וכתב: "ההחלטה תאפשר לאמריקנים להשתמש בשכר הדירה שלהם כדי לעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתה. זה ענק. היסטוריית האשראי לא תתבסס עוד רק על כרטיסי אשראי והלוואות".

ההחלטה מגיעה על רקע שוק נדל"ן מאתגר במיוחד. מחירי הבתים עלו במאי ב־0.6 אחוזים לעומת השנה שעברה, והמחיר החציוני עמד על 440,910 דולר. לכך מצטרפות ריביות משכנתה שמרקיעות לרמות של למעלה מ־6.5 אחוזים, ומקשות עוד יותר על הרוכש הממוצע.

מהלך השימוש ב־VantageScore 4.0 זכה לברכות מצד גופים כלכליים רבים. איגוד בנקאי המשכנתאות (MBA) בירך על הרחבת האפשרויות בתחום הדירוג וציין שהמהלך "עשוי להוביל לתחרות רבה יותר ולהוזלה בעלויות לצרכן, אם ייושם נכון". גם דאריל פיירווד'ר, הכלכלנית הראשית של חברת הנדל"ן רדפין, כתבה כי מדובר בצעד משמעותי שמערער את המונופול של FICO: "זה אמור להוביל לירידה בעלויות עבור המלווים - אבל לא ברור אם החיסכון הזה יועבר בפועל לרוכשים בדמות הוזלות במחיר הסופי".

עם זאת, לא הכל ורוד. למרות היתרונות שבשקלול חשבונות שכירות ושירותים, חלק מהמומחים מזהירים כי המלווים עשויים להמשיך לנהוג בזהירות מול מבקשים חדשים, ולפצות על הסיכון הנתפס באמצעות ריביות גבוהות יותר. תומפסון מסביר: "גם אם הציון נראה טוב, ייתכן שגופים פיננסיים יתמחרו את ההלוואה כאילו מדובר בלקוח מסוכן יותר. כלומר – תהיה נגישות גבוהה יותר, אבל אולי במחיר של ריביות כבדות".

גם מנקודת מבט טכנית, ישנם עדיין סימני שאלה פתוחים. אופן הדיווח של תשלומי שכר דירה וחשבונות השירות למערכות האשראי טרם הוסדר באופן סופי. אלכס בין, מרצה לחינוך פיננסי באוניברסיטת טנסי, אמר כי "ברור שהמטרה היא לאפשר ליותר לווים לקבל משכנתה, אבל עדיין לא בטוח שתשלומי חשבונות שוטפים אכן יביאו לשינוי דרמטי בשטח". לדבריו, השפעת הצעד על שוק הנדל"ן עוד תתבהר רק בהמשך הדרך.