ערים ליברליות על סף משבר: שליש מהבתים הורדו במחיר בניסיון נואש למצוא קונה

שוק הדיור בארצות הברית מאותת על האטה משמעותית, כשנתוני ספטמבר מראים ירידות מחירים חדות בערים ליברליות שבעבר נחשבו לשווקים רותחים. לפי דו"ח חדש של Realtor.com, כמעט חמישית מהבתים בארה"ב רשמו הפחתת מחיר במהלך ספטמבר - ובערים כמו פורטלנד, דנבר ואינדיאנפוליס, כשליש מהבתים בשוק נאלצו להוריד מחיר כדי למשוך קונים.

פורטלנד, שבמשך שנים מנוהלת על ידי מדיניות פרוגרסיבית, הפכה לסמל של משבר עירוני: שיעורי פשיעה גבוהים, עלייה בחסרי הבית ומדיניות אי-הפללה של סמים מאז 2021 הרתיעו משקיעים ורוכשים. הביקוש לדירות צנח, ובמקביל ירד גם מחיר הבית החציוני ל־599 אלף דולר - ירידה של אחוז אחד לעומת השנה שעברה. גם במרכזים המסחריים של העיר נרשמו משרדים ריקים רבים יותר, מה שמצמצם את מספר העובדים הזקוקים לדיור בעיר ומכביד עוד על השוק.

באינדיאנפוליס ובדנבר נרשמה מגמה דומה, אם כי מסיבות שונות. באינדיאנפוליס, עודף הבנייה החדשה הפך לגורם מרכזי בלחץ כלפי מטה על המחירים. סוכן הנדל"ן המקומי ג'וש דילמגאני הסביר כי "יש יותר מדי בנייה חדשה, לדעתי. הקבלנים מציעים תמריצים כמו הורדת ריבית לקונים, מה שמכריח בעלי בתים קיימים להוריד מחירים כדי להתחרות". לדבריו, גם במצב הנוכחי "אינדיאנפוליס עדיין בין עשרת שוקי הדיור החזקים במדינה, תלוי איך מודדים. בתים כאן עדיין נמכרים, וזה לא מובן מאליו בכל מקום".

העיר מתמודדת עם שיעור פשיעה גבוה מהממוצע הארצי - 63.67 לעומת 33.37, והמחיר החציוני ירד ל־323,250 דולר. לפי הנתונים, גורמים נוספים לירידה כוללים ריביות משכנתה גבוהות, קושי בהשגת הלוואות, היצע מוגבל, ותחרות מצד משקיעים.

 

פורטלנד

 

בדנבר, בירת קולורדו, נרשמה ירידה של 1.8 אחוז במחירי הדיור לעומת השנה שעברה, והמחיר החציוני עומד על 599,450 דולר. גם שם שיעורי הפשיעה גבוהים מהממוצע הארצי, אך שוק השכירות החזק מונע מקונים רבים לעבור לרכישה - מה שמקטין את הביקוש ומביא לירידת מחירים.

לפי הנתונים, שיעור הבתים המוצעים למכירה עלה השנה ב־17 אחוז לעומת השנה שעברה – אחת הסיבות המרכזיות לגל הפחתות המחירים. הכלכלן הראשי של Realtor.com, ג'ייק קרימל, הסביר כי "הפחתות המחירים הפכו לאחד הסימנים הברורים ביותר לשינוי - מעבר לכיוון ידידותי יותר לקונים". לדבריו, "ב־2025 יותר בתים חוו הורדת מחיר מאשר בכל שנה מאז המגפה, ובוודאי מאז עליית הריביות ב־2022 שציננה את הביקוש".

קרימל הוסיף כי השנה ניכרת שונות אזורית: הדרום והמערב מתקררים, בעוד הצפון־מזרח והמערב התיכון מגלים יציבות. עם זאת, לדבריו, הורדות המחירים הן אחד הסימנים המאחדים כמעט את כל השווקים בארה"ב. "היצע גדל, זמני מכירה ארוכים ולחצי יוקר מחיה מאלצים מוכרים בכל מקום להתאים את הציפיות ולתמחר מחדש".

האזורים הדרומיים והמערביים, ובייחוד ערים כמו דנבר, סן אנטוניו ואוסטין, חווים כעת עודף היצע משמעותי לעומת תקופת המגפה. אז, בעקבות הריביות הנמוכות, הקונים הסתערו על השוק בעוד שבנייה חדשה הואטה ואנשים חששו לעבור דירה. כעת, בעלי בתים שהמתינו למכור בזמן הקורונה ממהרים להוציא את הנכסים לשוק לפני ירידות נוספות, בעוד קבלנים ממשיכים לבנות באזורים שהתפוצצו בביקוש בתקופת המגפה – במיוחד בפלורידה.

בערים הדרומיות נרשמות כעת הורדות מחירים חדות: באוסטין כ־27.6 אחוז מהבתים רשמו הפחתת מחיר, בטמפה 26.8 אחוז ובדאלאס 25.5 אחוז. לפי קרימל, ההנחות נפוצות יותר דווקא בבתים הזולים והבינוניים, בעוד שבמגזר היוקרה בעלי הבתים נוטים להחזיק במחיר. "המוכרים בקצה העליון של השוק לרוב בעלי גמישות והון עצמי גבוה יותר, או שהם מוכרים נכסי נופש – ולכן יכולים להרשות לעצמם להמתין. לעומתם, המוכרים בקצה התחתון חייבים למכור כדי לקנות נכס אחר, והם מגיבים מהר יותר לשינויי השוק", אמר.

בינתיים, עונת הסתיו נחשבת לזמן אטרקטיבי במיוחד לקנייה: סוכני נדל"ן מציינים את השבוע שבין 12 ל־18 באוקטובר כתקופה הטובה ביותר לרכוש בית, על פי נתוני שנים קודמות. היצע גדול יותר, מחירים גמישים וזמן ממושך יותר לבחון נכסים מעניקים יתרון לקונים.

עם זאת, מומחים מזהירים כי מגמות אלה מעידות על התקררות משמעותית בשוק. ירידה בביקוש, עלייה במלאי ובתים שנשארים בשוק זמן רב יותר הם סימנים מובהקים להאטה. אמנם אין כרגע אינדיקציה לקריסה כמו זו של 2008, אך הסימנים הנוכחיים מצביעים על שוק שנמצא בצומת קריטי – בין תיקון הדרגתי לבין סכנה למפולת רחבה יותר.