הקשישים של אמריקה שווים מיליארדים: וול סטריט קונה אימפריית דיור יוקרתי

שלח

הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים

Phone

שלח

By submitting this form and signing up for texts, you consent to receive news notification text messages from HebrewNews.com at the number provided, including messages sent by autodialer. Consent is not a condition of purchase. Msg & data rates may apply. Msg frequency varies. Unsubscribe at any time by replying STOP. Text HELP for help. Privacy Policy & Terms Of Use

הסיבה אינה מסובכת. עשרות מיליוני אמריקנים שנולדו בשנות הבייבי-בום מתקרבים כעת לגיל שבו רבים מהם יזדקקו לדיור מוגן, דיור מסייע, טיפול בזיכרון או מסגרת מגורים שמציעה הרבה יותר מדירה ומטפל. חלק גדול מהם גם מגיע לגיל הזה עם נכסים, חסכונות ופנסיות בהיקפים חסרי תקדים, ו-Sunrise רוצה להיות שם בדיוק כשהגל הזה מגיע.

החברה, שנוסדה ב-1981, מפעילה כיום יותר מ-230 מתחמי דיור בארה"ב ובקנדה ומשרתת יותר מ-22 אלף דיירים. היא מתמקדת בשוק הפרטי והיוקרתי, עם שילוב של מגורים עצמאיים, assisted living, טיפול בזיכרון ושירותי רווחה ובריאות. בכמה מהמתחמים שלה עלות חודשית של דיור מסייע מתקרבת ל-10,000 דולר בחודש, ובחלק מהאתרים שיעורי התפוסה כבר גבוהים מ-90%. בכמה קהילות קיימות אפילו רשימות המתנה.

Sunrise מדברת פחות על "טיפול בקשישים" ויותר על "לייף סטייל", "וולנס", "אירוח" ו"איכות חיים". מבחינה עסקית, זו אינה רק שפה שיווקית. ככל שהשירותים יוקרתיים יותר, כך אפשר לגבות יותר כסף ולהגדיל את ההכנסה מכל דייר. המשקיעים מסתכלים במקביל על הדמוגרפיה: דור הבייבי-בום כולל אמריקנים שנולדו בין 1946 ל-1964. המבוגרים שבהם כבר בני 80, והצעירים יותר נמצאים בתחילת שנות ה-60 שלהם.

מבחינת המשקיעים, זה בדיוק הנתון שהם מחפשים. BDT & MSD אינה נכנסת לעסקה כדי לשמר את המצב הקיים. Sunrise מחזיקה כיום בצנרת פיתוח של יותר מ-50 מתחמים חדשים, שהעלות הכוללת הצפויה שלהם מוערכת בכ-7.5 מיליארד דולר. מנכ"ל החברה ג'ק קאליסון ג'וניור כבר הגדיר את השלב הבא כעידן של "צמיחה היפר-מהירה". המשמעות ברורה: אם העסקה תצליח, Sunrise לא תהיה רק מפעילת בתי דיור יוקרתיים אלא תהפוך לפלטפורמת נדל"ן ארצית גדולה בהרבה, שמנסה לתפוס נתח מהשוק לפני שהביקוש יתפוצץ.

BDT & MSD מביאה איתה ניסיון שלא מגיע מעולם בתי האבות המסורתיים אלא דווקא מעולמות המלונאות והנדל"ן היוקרתי. החברה השקיעה או מחזיקה בנכסים המזוהים עם מותגים כמו Four Seasons, Auberge Collection ו-The Boca Raton, והיא מעורבת בפרויקטים יוקרתיים בדאלאס, פלורידה והוואי. זה לא מקרי. שוק הדיור לקשישים משתנה במהירות, והדור שנכנס היום לשנות ה-70 וה-80 שלו אינו מחפש בהכרח "בית אבות". מי שיכול להרשות לעצמו רוצה מסעדות, חדרי כושר, בריכות, שירותי קונסיירז', ספא, תוכניות בריאות, טיפול מותאם אישית ולעיתים גם עיצוב שמזכיר יותר מלון חמישה כוכבים מאשר מוסד גריאטרי.

Sunrise מנסה למכור בדיוק את התחושה הזו. החברה עצמה מדברת פחות על "טיפול בקשישים" ויותר על "לייף סטייל", "וולנס", "אירוח" ו"איכות חיים". מבחינה עסקית, זו אינה רק שפה שיווקית. ככל שהשירותים יוקרתיים יותר, כך אפשר לגבות יותר כסף ולהגדיל את ההכנסה מכל דייר. המשקיעים מסתכלים במקביל על הדמוגרפיה: דור הבייבי-בום כולל אמריקנים שנולדו בין 1946 ל-1964. המבוגרים שבהם כבר בני 80, והצעירים יותר נמצאים בתחילת שנות ה-60 שלהם. בשנים הקרובות ייכנסו מיליונים מהם לטווח הגילים שבו הביקוש למסגרות מגורים תומכות מתחיל לעלות משמעותית.

במקביל, מדובר גם בדור העשיר ביותר שחי כיום בארה"ב. חלק עצום מהעושר האמריקני מוחזק בידי בני 60 ומעלה, שנהנו במשך עשרות שנים מעליית מחירי הבתים, שוק המניות ופנסיות שנבנו בתקופה שבה מחירי הנכסים היו נמוכים בהרבה. עבור קרנות השקעה זו נוסחה כמעט מושלמת: אוכלוסייה מזדקנת, ביקוש צפוי לעלות ומיליוני לקוחות פוטנציאליים עם יכולת לשלם.

אבל התמונה אינה נטולת סיכון. ענף הדיור לקשישים היה בין הנפגעים הקשים ביותר ממגפת הקורונה. שיעורי התפוסה צנחו, עלויות כוח האדם זינקו, משפחות חששו להכניס הורים למסגרות מוסדיות וחברות רבות נאלצו להתמודד עם הוצאות רפואיות ותפעוליות חריגות. מאז השוק התאושש, ושיעורי התפוסה הלאומיים מתקרבים שוב לרמות שלפני המגפה, אבל בעיות אחרות נשארו - מחסור בעובדים, שכר גבוה יותר למטפלים, עלויות בנייה גבוהות, אינפלציה והעדפה של חלק מהקשישים להישאר בבית זמן רב ככל האפשר.

Sunrise מהמרת שהשירות היוקרתי והמותג החזק יאפשרו לה להתגבר על הבעיות האלה. גם הבעלים היוצאים עשו עסקה משמעותית. PSP Investments, אחת מקרנות הפנסיה הגדולות בקנדה, נכנסה ל-Sunrise ב-2014 והפכה לבעלים היחיד שלה ב-2023. כעת היא מוכרת את השליטה כחלק ממה שהיא מגדירה כמימוש השקעה מוצלחת והעברת ההון להזדמנויות חדשות.

הנהלת Sunrise אינה עוזבת. קאליסון וצוות ההנהלה הבכיר יישארו בתפקידם ואף ישקיעו הון אישי לצד BDT & MSD. זהו סימן לכך שהרוכשת אינה מחפשת לפרק את החברה או להחליף את המודל, אלא להאיץ אותו. אם Sunrise אכן תוציא לפועל את צנרת הפיתוח שלה, יותר מ-50 קהילות חדשות יצטרפו לשוק בעשור שבו ארה"ב צפויה להתמודד עם מחסור הולך וגדל בדיור מותאם לקשישים. לפי התחזיות בענף, קצב הבנייה הנוכחי אינו מספיק כדי לענות על מספר המבוגרים שייכנסו לשוק עד 2030.

זו הסיבה שעסקה של מיליארד דולר היא רק ההתחלה. מאחורי המספר הזה עומדת שאלה גדולה בהרבה: מי ירוויח מהזדקנותה של אמריקה. במשך שנים התמקדו משקיעי נדל"ן בדירות, משרדים, מרכזים מסחריים ומחסנים. עכשיו יותר כסף מוסדי זורם לבתי דיור מוגן, קהילות לגיל השלישי ומתחמים שמטשטשים את הגבול בין מלון, בית פרטי ומרכז רפואי.

הבייבי-בומרס אולי פורשים מעבודה, אבל מבחינת וול סטריט הם רק עכשיו הופכים לשוק של מאות מיליארדי דולרים. ו-Sunrise, עם 22 אלף דיירים, יותר מ-230 מתחמים ועוד 7.5 מיליארד דולר של בנייה מתוכננת, רוצה להיות אחת החברות שיקבלו את הצ'ק.