'שוק של קונים' בפתח? האטה משמעותית בקצב התייקרות הבתים בדרום קליפורניה

העלאת הריבית הובילה הובילה לתופעה מעניינת במיוחד במהלך החודשים האחרונים - האטה משמעותית בשוק הנדל"ן בדרום קליפורניה, שעד לא מזמן היה "לוהט" במיוחד, כמו גם באזורים רבים ברחבי ארצות הברית. רוכשים פוטנציאליים רבים הבינו שעדיף להם להמתין ולא לסגור עסקה, ונתוני המכירות נמצאים בירידה - דבר שבתגובה גורם לבעלי הנכסים להפחית במחיר המבוקש לביתם.

"אט אט דרום קליפורניה הופכת להיות שוק של קונים", מסביר קית' הרננדז, סוכן נדל"ן מלוס אנג'לס. לדבריו, כלכלנים בודדים צופים שמחירי הבתים ירדו בסדר גודל שנרשם במשבר הכלכלי העולמי ב-2008, אך הדעה הרווחת היא שערך הנכסים בדרום קליפורניה נמצא בירידה.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

הרמז האחרון לכך התקבל בשבוע שעבר, כאשר חברת הנדל"ן DQNews פרסמה דו"ח שמצא שהמחיר החציוני של בתים בששת המחוזות המרכזיים של דרום קליפורניה ירד ב-1.3% בין יוני ליולי. כיום, המחיר החציוני של בית באזור זה עומד על 740,000 דולר - כ-20 אלף (או 2.6%) פחות מאשר השיא של כל הזמנים שנקבע מוקדם יותר השנה (אפריל 2022).

חשוב להדגיש כי המחיר החציוני של בית בדרום קליפורניה ביולי 2022 עדיין גבוה ב-8.8% בהשוואה ליולי 2021. עם זאת, התייקרות זו היא הקטנה ביותר שנרשמה משנה לשנה מאז יוני 2020, והפעם הראשונה שנתון זה נמוך ב-10% מזה 23 חודשים.

בנוסף על כך, בחודש יולי דווח על 16,390 עסקאות נדל"ן שנסגרו - ירידה חדה של 34.8% בהשוואה ליולי 2021. למעשה, סך העסקאות בחודש שעבר צנח גם ב-20% בהשוואה ליוני 2022, והפך לחודש המכירות הגרוע ביותר בשוק הנדל"ן המקומי מאז 1995.

מעבר למחיר החציוני של בית בדרום קליפורניה, הדו"ח של DQNews גם בחן את המגמות השונות בכל אחד מששת המחוזות המרכזיים של האזור.

כך למשל, מחוז אורנג' ממשיך להיות היקר ביותר בדרום קליפורניה, עם מחיר חציוני שעומד על 1,000,000 דולר (עלייה של 10.5% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה) ו-2,277 עסקאות נדל"ן שנסגרו בתקופה זו - ירידה של 38%. במקום השני דורג המחוז המאוכלס ביותר באזור (ובכל ארצות הברית), מחוז לוס אנג'לס, בו המחיר החציוני של בית עלה ב-5.7% מאז יולי 2021 ועומד כיום על 840 אלף דולר. בדומה לאורנג', גם בלוס אנג'לס נרשמה ירידה משמעותית בסך עסקאות הנדל"ן: 5,491 המהווים צניחה של 33% בהשוואה לאשתקד.

מחירו החציוני של בית במחוז ונטורה בחודש שעבר עמד על 805 אלף דולר, עלייה של 10% בהשוואה ליולי 2021. 747 בתים נמכרו בחודש שעבר, ירידה של 35.5%. במחוז סן דייגו הנתון זינק ב-9.5% ל-800 אלף דולר, כאשר 2,667 בתים נמכרו ביולי - ירידה של 39.8%.

במחוז ריברסייד מחירו החציוני של בית עומד על 579 אלף דולר (עלייה של 10.4% בהשוואה ליולי 2021. 2,971 הבתים שנמכרו מהווים ירידה של 32.5%), ואילו במחוז סן ברנרדינו נרשמה התייקרות של 13.2%, ומחירו החציוני של בית עומד על 515 אלף דולר (כמות הבתים שנמכרו ירדה ב-31.5%, ל-2,237).

"הירידה במספר העסקאות שנסגרו קשורה ישירות להעלאת הריבית", מסביר דארל פיירוות'ר, כלכלן באתר הנדל"ן רדפין, "בדרום קליפורניה, העלאת הריבית מתורגמת להוצאה של מאות, אם לא אלפי דולרים נוספים בכל חודש".

הריבית הממוצעת על משכנתאות בשלושת החודשים האחרונים (מאי, יוני ויולי) עמדה על 5.39%, בהשוואה ל-2.94% בתקופה המקבילה ב-2021. כלומר, אדם שרוכש בית עם משכנתא ל-30 שנה (כאשר שילם 20% מסכום הרכישה מראש) יידרש לשלם 3,319 דולר בחודש כדי לממן בית במחיר החציוני בדרום קליפורניה (כאמור, 740,000 דולר).

"בשוק הנדל"ן מורגשת האטה בעקבות הריבית הגבוהה למשכנתאות, ורבים שמחפשים לרכוש בית מבינים שהם פשוט לא מסוגלים לעמוד בהוצאה", נכתב בדו"ח החודשי של רדפין, "עם זאת, מגמה זו גם מובילה לכך שישנם פחות רוכשים פוטנציאליים שמתחרים על אותו נכס, ואלו שבכל זאת מחליטים לסגור עסקאות מגלים שיש להם יותר כוח מאשר בשנה שעברה, בה הם נדרשו להציע סכומים גבוהים ביותר על מנת לסגור את העסקה".

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

לדבריו של ג'ורדן לוין, הכלכלן הראשי של איגוד סוכני הנדל"ן בדרום קליפורניה (California Association of Realtors), הירידה במחיר החציוני של בתים משנה לשנה משקפת את ירידת הערך של הנכסים, ולא תנודות עונתיות שגרתיות. בארגון שלו צופים שהמחירים של בתים באזור יתחילו לרדת, יתכן עד כשבעה אחוזים בהשוואה להיום, במהלך שנה הבאה.

ולמרות זאת, לוין הסתייג במעט והדגיש כי הירידה במחיר החציוני של בתים אינה בהכרח בשורה כה משמעותית: "ירידה של 7% לאו דווקא תבוא לידי ביטוי בכל הבתים בשוק, יתכן שהיא תשקף את הירידה במחירים של אחוזות מפוארות ובתים של עשרות מיליוני דולרים".

כמו כן, חשוב להזכיר שבניגוד לדעתו של לוין, כלכלנים רבים המתמחים בשוק הנדל"ן דווקא סבורים שמחירי הבתים ימשיכו לעלות במהלך 2023 - אם כי בשיעור נמוך יותר ממה שחווינו בשנים האחרונות. בנוסף, בקרב אלו שצופים שהמחירים ירדו, התחזיות מדברות על ירידה קלה במחיר החציוני, ולא צניחה חופשית של כ-50% כפי שארצות הברית חוותה לפני 14 שנים.

הסיבה לכך היא שבעלי נכסים רבים לא ירצו למכור את ביתם כאשר ישנה האטה בשוק - ככל שהם לא יידרשו לעשות זאת מסיבות כאלה ואחרות. למעשה, כבר כיום אנחנו רואים שכמות הבתים החדשים שמוצעים למכירה נמצאת בירידה לעומת שנה שעברה. ב-2008, כאמור כאשר מחירי הבתים ירדו ב-50% בתוך שנתיים, זה קרה בעיקר כי בעלי נכסים רבים חויבו למכור את הבתים, וכאשר בנקים וגופים מלווים נוספים עיקלו נכסים.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

ולמרות שכעת אין סימנים לכך ששוק הנדל"ן בדרך לשחזור של 2008, רוכשים פוטנציאליים רבים מברכים על כל ירידת מחירים אפשרית - בייחוד כאשר נזכרים שמדובר באחד השווקים היקרים ביותר בארצות הברית.

כבר עתה, סוכני נדל"ן מספרים שבעלי הנכסים מוכנים להתפשר על יותר ויותר סוגיות, למשל לשלם בעבור תיקונים ושיפוצים קלים, כדי למכור את הבתים. ומצדם של הקונים, נדמה שהם כבר לא נדרשים לסגור את העסקה תוך ימים או שעות, וניתנת להם האפשרות לעבור בין מספר נכסים ולמצוא את הבית (ואת המחיר) שמתאים להם.

"שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס חזר להיות שוק נורמלי"" מסביר קארל איזביצקי, סוכן נדל"ן ב-Re/Max בעיר המלאכים, "כאשר אני לוקח רוכש לראות בית מסוים, פתאום יש לו זמן לשקול את העניין וזה כמובן רק תורם לו". המגמות כמובן גם השפיעו על המחירים, מסביר איזביצקי, שטוען כי בקרוב יציע למכירה בית בנורת' הוליווד עם שלושה חדרי שינה, עם מחיר של 645 אלף דולר. לדבריו, בשנה שעברה הוא מכר בית באותו קומפלקס ב-14%, או 105 אלף דולר, יותר.