צרות בשוק הנדל"ן בארה"ב: הביקוש יורד, אך המחירים דווקא עולים

מחירי הבתים בארצות הברית ממשיכים לעלות כאשר בוחנים את השוק ברמה הלאומית, אולם כאשר בודקים את המצב בשווקים המקומיים השונים ניתן לראות שיש מספר ערים שבהם המחירים דווקא נמצאים בירידה.

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

ברמה הלאומית, המחיר של בית פרטי (דהיינו "וילה", נכס שבו מתגוררת משפחת אחת) עלה ב-4% במהלך הרבעון האחרון של 2022, בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2021, והגיע ל-378,700 דולר. לפי נתונים של איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי (National Association of Realtors, או NAR), בצפון-מזרח ארצות הברית הבתים התייקרו בשיעור של 5.3%, במדינות הדרום ב-4.9%, במערב התיכון ("המיד-ווסט") נרשמה התייקרות של 4% ובחוף המערבי המחירים עלו ב-2.6% בלבד.

עם זאת, כאמור, כאשר בוחנים את השוק ברמה המקומית ניתן לראות שחלק קטן מערי ארצות הברית דווקא רשמו ירידה במחירי הבתים במהלך תקופה זו. למעשה, מהנתונים של NAR עולה כי 11% משווקי הנדל"ן המקומיים - כלומר, 20 מתוך 186 הערים הגדולות שנבחנו ע"י האיגוד - דיווחו על ירידת מחירים במהלך הרבעון האחרון של 2022.

"אנחנו לא נופתע אם חלק מהשווקים, לא הרבה אבל גם לא מעט, ירשמו ירידה של יותר מ-10% במחירי הבתים - בייחוד באזור היקרים ביותר בארצות הברית", מסביר לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד סוכני הנדל"ן, "הסיבה לכך היא ששיעור האבטלה באותם אזורים גבוה יותר, ואלו גם אותן ערים שרבים בחרו לעזוב אותן".

באופן אירוני, על אף שהערים בחוף המערבי חוו את ההתייקרות הקטנה ביותר (בהשוואה לאזורים אחרים בארצות הברית), הערים היקרות ביותר נותרו במדינות המערב. יתרה מכך, כמחצית מעשר הערים היקרות ביותר (לפחות מבחינת הנדל"ן) נמצאות בקליפורניה - מדינה שגם ככה מתמודדת עם משבר בתחום הדיור.

כך למשל, סן חוזה - שמזמן הפכה למוקד משבר הדיור במדינה המוזהבת - שוב דורגה כעיר היקרה ביותר בארצות הברית, עם מחיר חציוני של בית העומד על 1,577,500 דולר. עם זאת, ב-NAR מציינים כי נתון זה דווקא ירד ב-5.8% בהשוואה לרבעון האחרון של 2021, ואף ירד ב-17% מאז שהגיע לשיא במהלך הרבעון השני של 2022 (כ-1.9 מיליון דולר).

סן פרנסיסקו הסמוכה רשמה את ירידת המחירים המשמעותית ביותר בארצות הברית, כאשר המחיר החציוני של בית ירד ב-6.1% והגיע ל-1,230,000 דולר. בדומה לסן חוזה, גם סן פרנסיסקו רשמה ירידה של 21% מאז מחירי השיא (כ-1.55 מיליון דולר) בקיץ 2022.

ערים יקרות נוספות שרשמו ירידה משמעותית במחירי הבתים בהשוואה לסוף 2021 הן אנהיים שבקליפורניה (1,132,000 דולר - ירידה של 1.6%), לוס אנג'לס (829,100 דולר - ירידה של 1.3%) ובולדר שבקולורדו (759,500 דולר - ירידה של 2%). בדוח של NAR גם צוין כי ירידת המחירים נרשמה בערים שהפכו ליעד פופולרי עם פרוץ משבר הקורונה, כאשר רבים ביקשו למצוא ערים שבהן ניתן לעבוד מהבית ולשלם מחירים סבירים. בין היתר, מחירי הבתים ירדו בבויסי שבאיידהו (3.4%) ואוסטין שבטקסס (1.3%).

הבשורות הגדולות מבחינת רוכשי הבתים הפוטנציאליים הן ההאטה בקצב ההתייקרות של הבתים, מ-8.6% ברבעון השלישי של 2022 ל-4% ברבעון האחרון. בנוסף, כמות הערים שבהן הבתים התייקרו ב-10% צנחה באופן משמעותי.

"האטה בקצב התייקרות הבתים כבר נמצאת בשיאה ואנחנו כמובן מברכים על כך, מכיוון שבשלוש השנים האחרונות מחירי הבתים עלו ביותר מארבעים אחוזים - הרבה מעבר לעלייה בשכר הממוצע", מסביר יון.

אילוסטרציה (צילום: AP)

לאורך מגפת הקורונה, שפרצה לפני יותר משלוש שנים, מחירי הבתים ברחבי ארצות הברית נעו בכיוון אחד בלבד: למעלה. כמה ערים שהפכו לפופולריות, לדוגמה בויסי ואוסטין, רשמו התייקרות של עשרות אחוזים. באזורים אחרים, למשל במיד-ווסט, המחירים עלו באופן מתון יותר. ולמרות כל זאת, רוכשי הבתים לא היססו לסגור עסקאות מכיוון שהריבית הממוצעת על משכנתאות הייתה נמוכה ברמות היסטוריות.

כל זה השתנה בשנה שעברה כאשר הבנק המרכזי של ארצות הברית - הפדרל ריזרב - נאלץ להורות על העלאת הריבית לא פחות משבע פעמים. עם צעדים אלו, שוק הנדל"ן התוסס נרגע לחלוטין: עד סוף שנה שעברה, כמות הבתים שנמכרו ירדה בקרוב ל-20% בהשוואה ל-2021.

בדרך כלל, כאשר נרשמת ירידה כה חדה בביקוש, ההיצע עולה וגורם לירידת מחירים. אבל לפי הדוח של איגוד סוכני הנדל"ן, ברמה הלאומית ארצות הברית טרם רואה את זה קורה. אומנם צוינו ערים שבהן המחירים ירדו, אך ב-89% מהערים שנבחנו (166 מתוך 186) המחיר הממוצע לבית עלה, וכאמור ברמה הלאומית בתים התייקרו בארבעה אחוזים.

ב-NAR טוענים שיש מספר גורמים מרכזיים לתופעה החריגה. בראש ובראשונה, יש מחסור עצום במספר הבתים החדשים שמוצעים למכירה (אם כי בדוח צוין כי מדובר בבעיה שקיימת מזה שנים רבות). בנוסף, בעלי נכסים רבים - בעיקר כאלו שרכשו את הבית כאשר הריבית הממוצעת על משכנתאות הייתה בשפל - לא ששים למכור את הנכס ולקנות אחד חדש מכיוון שהם יודעים שלא ישיגו תנאים דומים מהבנקים. "על אף שאנחנו צופים שמספר הבתים שיימכרו השנה ירד, המחירים נותרו יחסית יציבים ברוב אזורי ארצות הברית מכיוון שיש היצע דל ביותר", יון אמר.

חשוב לציין שיש לא מעט ערים שבהן המחירים עלו ביותר מעשרה אחוזים בין סוף 2021 ל-2022. למעשה, כל 10 הערים שבהם המחירים עלו הכי הרבה במהלך תקופה זו רשמו התייקרות של לפחות 14.5%, כאשר 7 מתוכן נמצאות בשלוש מדינות בלבד - פלורידה, דרום קרוליינה וצפון קרוליינה.

העיר פרמינגטון שבניו מקסיקו היא העיר שבה המחירים עלו הכי הרבה בין הרבעון האחרון של 2021 לבין הרבעון האחרון של 2022, עם התייקרות של 20.3%. אחריה מדורגות סרסוטה שבפלורידה (19.5%), נייפלס שבפלורידה (17.2%), גרינסבורו שבצפון קרוליינה (17%), מירטל ביץ' שבדרום קרוליינה (16.2%), אושקוש שבוויסקונסין (16%), וינסטון-סיילם שבצפון קרוליינה (15.7%), אל פאסו שבטקסס (15.2%), פונטה גורדה שבפלורידה (15.2%) ודייטונה ביץ' שבפלורידה (14.5%).

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

הנתונים הללו מובילים לשאלה קריטית למדי - האם המגמות האחרונות בשוק הנדל"ן הפכו את רכישת הבית לדבר בלתי אפשרי עבור תושב ממוצע בארצות הברית?

כמו הנתונים, גם התשובה לשאלה זו ניתנת לפי אזורים. ברבעון השלישי של 2022, היו 59 ערים שבהם משפחה הייתה צריכה להרוויח לפחות 100,000 דולר בשנה על מנת להיות מסוגלת לעמוד בהוצאות המשכנתא. ברבעון הרביעי של אשתקד, נתון זה כבר זינק ל-71 ערים.

עם זאת, מספר הערים שבהן ניתן לעמוד בהוצאות המשכנתא עם שכר של 50,000 דולר או פחות בשנה עמד על 16 (ירידה של אחד לעומת הרבעון השלישי). בין היתר, ערים אלו הן פיוריה שבאילינוי, ווטרלו שבאיווה ומונטגומרי שבאלבמה.

עוד עולה מהנתונים של NAR כי בסוף 2022 המשכנתא הממוצעת עמדה על 1,969 דולר בחודש (כאשר משלמים מקדמה של 20% בעת רכישת הבית) - עלייה של 7% לעומת הרבעון השלישי של אותה שנה (1,838 דולר) וזינוק חסר תקדים של 58% בהשוואה לסוף 2021.

כאמור, באיגוד סוכני הנדל"ן מאמינים שמגמה משונה זו תימשך גם השנה.