משבר הדיור בלאס וגאס: 15 שנים של מחסור בבנייה דוחפים את המחירים לשיא

עמק לאס וגאס סובל ממחסור חמור בבנייה למגורים במשך כ-15 השנים האחרונות, כך עולה מדו"ח חדש שפורסם השבוע על ידי מרכז ליד לנדל"ן באוניברסיטת נבאדה בלאס וגאס (UNLV).

המחקר, שנערך על ידי ד"ר שון מקוי, מנהל המרכז, מגלה נתון מדאיג: החל משנת 2010 חלה ירידה של 64 אחוזים בהיתרי בנייה למגורים בעמק לאס וגאס, בהשוואה לממוצע השנים 1995-2003 (בהשמטת תקופת המיתון הכלכלי של 2004-2009). ירידה זו חריפה פי שלושה מהממוצע הארצי, שעמד על 23 אחוזים באותה תקופה.

"אילו קצב הבנייה משנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 היה נשמר, הנתונים מצביעים על כך ש-281,381 יחידות דיור נוספות היו נבנות בין השנים 2010 ו-2025," מסביר מקוי. במקום זאת, מחירי הבתים החלו לעלות בקצב שנתי ממוצע של 7.2 אחוזים בין 2010 ל-2025, לעומת 4.7 אחוזים בשנים 1995-2003.

מחירי הבתים בלאס וגאס נותרו ברמת שיא של 485,000 דולר מאז תחילת השנה, לפי נתוני איגוד המתווכים של לאס וגאס, בזמן שהיצע הבתים למכירה ממשיך להיות מוגבל. רבים מהקונים הפוטנציאליים נותרו כבולים לשיעורי המשכנתאות הנמוכים שהשיגו במהלך המגפה, מה שמצמצם עוד יותר את היצע הבתים המשומשים בשוק.

מחירי הבתים בלאס וגאס נותרו ברמת שיא של 485,000 דולר מאז תחילת השנה, לפי נתוני איגוד המתווכים של לאס וגאס, בזמן שהיצע הבתים למכירה ממשיך להיות מוגבל. רבים מהקונים הפוטנציאליים נותרו כבולים לשיעורי המשכנתאות הנמוכים שהשיגו במהלך המגפה, מה שמצמצם עוד יותר את היצע הבתים המשומשים בשוק

אחת הסיבות המרכזיות למחסור, לפי המחקר, היא בעיית הקרקעות הייחודית של נבאדה. "אתה צריך קרקע כדי לבנות בית, ואנחנו הולכים ונגמרים," אומר מקוי. "הממשל הפדרלי שולט בכמעט 90 אחוזים מהקרקע בעמק והיה איטי בשחרורה, מה שדחף את ערכי הקרקע כלפי מעלה."

הירידה בכמות הקרקע הזמינה בדרום נבאדה העלתה את מחירי הקרקעות והפכה פרויקטים רבים לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית. "דרום נבאדה ירשה את התרחיש הגרוע ביותר שניתן לדמיין: קרקע מוגבלת, עלויות קרקע גבוהות יותר, שיעורי ריבית גבוהים יותר, עלויות בנייה וחומרים גבוהות יותר, עלויות עבודה גדלות ועלויות ביטוח גבוהות יותר," מסביר מקוי. "זהו מקרה מבחן קלאסי להחנקת שוק הנדל"ן."

טינה פריאס, מנכ"לית איגוד בוני הבתים של דרום נבאדה (SNHBA), מדגישה כי שחרור הקרקעות בשליטה פדרלית למגזר הפרטי הוא מפתח לפתרון משבר הדיור בעמק. "אילוצי הדיור נמשכים זמן רב בדרום נבאדה, במיוחד עבור רוכשי בתים לראשונה," היא אומרת. "זמינות הקרקע, עלויות פיתוח גבוהות וסביבת שיעורי הריבית יצרו אתגרי השגה למגורים עבור רבים."

לפי נתוני ה-SNHBA, 11,988 היתרי בנייה לבתים חדשים הונפקו ב-2024, מעט מעל הממוצע לשנים דומות. האיגוד צופה כי האזור יסיים את 2025 עם כ-11,500 היתרים, ירידה קלה משנה שעברה, עקב האטה ברכישות קרקע במהלך 2022 ו-2023.

ג'ים מקדייד, נשיא חטיבת לאס וגאס של KB Home, אומר כי החברה עושה כל שביכולתה להוריד עלויות כדי לעזור לאנשים להיכנס לבתים הראשונים שלהם – שוק שהחברה מתמקדת בו. למרות המציאות הכלכלית הקשה, הוא אומר שהם מתמקדים בהפחתת זמני הבנייה, הגברת יעילות אנרגטית ושימוש בהנדסה – הכל כדי להוריד עלויות.

"המחסור בדיור בעמק מתועד היטב, ועם הפיכת הקרקע לנדירה יותר ויותר, בוני בתים ניצבים בפני אתגרים גדולים יותר בהגדלת ההיצע והשגת מחירים בשוק," הוא אומר.

מומחים מציינים כי שוק הדיור מעולם לא חזר לשיווי משקל אחרי המיתון הגדול של 2008-2009. מספר בוני הבתים ברמה הלאומית ירד ב-50 אחוזים בין 2007 ל-2012, והמחסור בדיור נמשך בגלל אתגרים מתמשכים בצד ההיצע.

"סקטור הבנייה מתמודד עם מחסור עקבי ומתמשך בכוח אדם. האשראי מוגבל להלוואות פיתוח ובנייה. שרשראות האספקה הופרעו ב-2020 וכאשר האינפלציה זינקה, הפד (הבנק המרכזי) העלה את הריבית ב-2022, מה שהפך את הפיתוח לאתגר כלכלי עבור כמעט כל סוג נכס," מוסיף מקוי.

גורמים נוספים שתרמו למשבר הם שיעורי משכנתא גבוהים בגלל לחצים אינפלציוניים - הם לא ירדו מתחת ל-5 אחוזים מאז מרץ 2022.

פריאס מדגישה כי הפתרון טמון בעבודה עם מנהיגים פדרליים, מדינתיים ומקומיים כדי לזרז את שחרור יותר אדמות פדרליות, להפחית אגרות וליעל אישורים, ולעודד פיתוח כדי לטפח חדשנות.

בינתיים, מחירי הבתים ברמת שיא ואלפי משפחות בעמק לאס וגאס מתקשות למצוא דיור במחיר סביר, בעוד המשבר נראה רחוק מפתרון ללא התערבות משמעותית ברמה הפדרלית והמדינתית.