הסנאט האמריקני הצביע ברוב מוחץ: החוק שאמור לסיים את עידן וול סטריט בשוק הדיור

במערכת פוליטית שמתקשה להגיע להסכמה כמעט על כל נושא, התרחש השבוע בוושינגטון רגע נדיר במיוחד. הסנאט האמריקני אישר ברוב עצום של 89 מול 10 את אחד מחוקי הדיור המקיפים ביותר שנדונו בארצות הברית בשנים האחרונות — חקיקה שמטרתה להתמודד עם אחת הבעיות הכלכליות החריפות במדינה: משבר הדיור.

היוזמה נולדה משיתוף פעולה בלתי צפוי בין שני פוליטיקאים שמייצגים קצוות אידיאולוגיים כמעט מנוגדים. הסנאטורית אליזבת וורן ממדינת מסצ'וסטס, מהדמויות הבולטות של האגף הפרוגרסיבי במפלגה הדמוקרטית, והסנאטור טים סקוט מדרום קרוליינה, רפובליקני שמרן ויושב ראש ועדת הבנקאות של הסנאט, הציגו יחד את החוק שנקרא "חוק הדרך לדיור של המאה ה-21".

מדובר במסמך חקיקה רחב היקף המשתרע על פני מאות עמודים, שמטרתו לטפל בשורשי המשבר: מחסור חמור בדירות, תהליכי בנייה איטיים ומסובכים, ועלייה דרמטית ברכישת בתים בידי קרנות השקעה גדולות וחברות מוסדיות.

 

הסעיף הדרמטי ביותר הוא השלישי. תחת הכותרת "בתים הם לאנשים, לא לתאגידים", החוק מטיל מגבלות חדשות על רכישת בתים בידי משקיעים מוסדיים גדולים. לפי ההצעה, משקיעים שמחזיקים מאות בתים פרטיים יידרשו למכור חלק מנכסיהם בתוך פרק זמן של שבע שנים.

 

כדי להבין מדוע החוק זכה לתמיכה כה רחבה בסנאט, צריך להבין עד כמה עמוקה הפכה בעיית הדיור בארצות הברית. לפי נתונים עדכניים, הגיל הממוצע של אדם שרוכש דירה ראשונה במדינה הגיע לכ-40 שנה — נתון חריג בהשוואה לעשורים קודמים, שבהם רבים קנו בית כבר בשנות השלושים לחייהם.

המשמעות החברתית ברורה: דור שלם מתקשה להגיע לבעלות על בית, אחד הסמלים המרכזיים של מה שמכונה "החלום האמריקני".

הסיבות לכך רבות. שיעורי הריבית על משכנתאות עלו משמעותית בשנים האחרונות, מחירי הבנייה זינקו לאחר תקופת מגפת הקורונה, והיצע הדירות החדשות לא הצליח להדביק את קצב הגידול באוכלוסייה. אולם בשנים האחרונות התווסף גורם נוסף שהפך למוקד ביקורת חריף: כניסתם של משקיעים מוסדיים גדולים לשוק הבתים הפרטיים.

קרנות השקעה וחברות פיננסיות רכשו בעשור האחרון עשרות אלפי בתים ברחבי ארצות הברית והפכו אותם לנכסי השכרה. התהליך הזה העלה מחירים, צמצם את ההיצע לקונים פרטיים והפך שכונות שלמות לשווקים פיננסיים לכל דבר.

החוק החדש מבקש להתמודד בדיוק עם התופעה הזאת.

הוא כולל שלושה רכיבים מרכזיים. הראשון נועד להגדיל את היצע הדיור באמצעות מענקים ותוכניות פדרליות שמטרתן לעודד בנייה חדשה. בין היתר, החוק מחייב את משרד השיכון והפיתוח העירוני ואת משרד החקלאות לתאם ביניהם בדיקות סביבתיות לפרויקטים כפריים — צעד שאמור לקצר תהליכי אישור של פרויקטים שנמשכים כיום שנים.

המרכיב השני נוגע להפחתת בירוקרטיה. החוק מקל על חלק מהליכי הפיקוח והאישור של פרויקטים, ומאפשר מסלולים חלופיים לעמידה בדרישות רגולטוריות — שינוי שקבלנים ויזמים דורשים מזה זמן רב.

הסעיף הדרמטי ביותר הוא השלישי. תחת הכותרת "בתים הם לאנשים, לא לתאגידים", החוק מטיל מגבלות חדשות על רכישת בתים בידי משקיעים מוסדיים גדולים. לפי ההצעה, משקיעים שמחזיקים מאות בתים פרטיים יידרשו למכור חלק מנכסיהם בתוך פרק זמן של שבע שנים.

לדברי הסנאטורית וורן, מדובר במהלך הכרחי כדי להחזיר את שוק הדיור לידי משפחות ולא לידי שוק ההון. "בתים נועדו למשפחות שחיות בהם — לא לקרנות השקעה בוול סטריט," אמרה לאחר ההצבעה.

אולם גם חוק שזוכה לרוב כה גדול בסנאט אינו חסין מביקורת. עשרה סנאטורים הצביעו נגד ההצעה, רובם רפובליקנים המתנגדים להתערבות ממשלתית בשוק החופשי. בין המתנגדים הבולטים היו הסנאטורים טד קרוז מטקסס, ראנד פול מקנטקי ומייק לי מיוטה.

הדמוקרט היחיד שהתנגד להצעה היה הסנאטור בריאן שץ ממדינת הוואי, שטען כי הסעיף המחייב מכירת נכסים עלול לפגוע גם במשקיעים פרטיים קטנים או ביזמים שמפעילים נכסים להשכרה לטווח ארוך.

לצד הוויכוח הכלכלי מתנהלת גם דרמה פוליטית מאחורי הקלעים. לפי דיווחים בוושינגטון, הנשיא דונלד טראמפ אמר בשיחה פרטית עם יושב ראש בית הנבחרים, מייק ג'ונסון, כי סוגיית הדיור אינה נמצאת בראש סדר העדיפויות הפוליטי. הדברים עוררו מתיחות בתוך המחנה הרפובליקני, במיוחד לנוכח העובדה שהחוק זכה לתמיכה רחבה גם בקרב חברי המפלגה.

הבית הלבן הכחיש את הדיווח וטען כי הנשיא מחויב להוזלת מחירי הדיור עבור הציבור האמריקני. טראמפ אף הודיע כי בכוונתו לפרסם צעדים נוספים בתחום הדיור בתקופה הקרובה.

כעת עובר החוק לשלב הבא: בית הנבחרים. שם צפוי הדיון להיות מורכב יותר, שכן הרוב הרפובליקני קטן יותר והלחצים הפוליטיים גדולים יותר.

אם החוק יעבור גם בבית הנבחרים ויגיע לשולחנו של הנשיא, הוא עשוי להפוך לאחת הרפורמות המשמעותיות ביותר בשוק הדיור האמריקני בעשורים האחרונים. אך כמו חוקים רבים בוושינגטון, גם היוזמה הזאת עשויה להיתקל במציאות הפוליטית הסבוכה של הבירה האמריקנית — מציאות שבה אפילו חוק שמקבל 89 קולות בסנאט עדיין רחוק מלהפוך לחוק מחייב.