זיהוי בועות נדל"ן הוא עסק מסובך. אחרי הכל, כפי שמציין ניק רוטלי מ-Visual Capitalist, למרות שרבים מאיתנו "מכירים בועה כשאנחנו רואים אותה", אין לנו הוכחה מוחשית לבועה עד שהיא באמת מתפוצצת.
ועד אז, זה מאוחר מדי.
המפה שלמעלה, המבוססת על נתונים מ-Real Estate Bubble Index של UBS, משמשת כמערכת אזהרה מוקדמת, ומעריכה 25 ערים גלובליות על סמך סיכון הבועות שלהן.
קריאת הסימנים
בבועות קשה להבחין בזמן אמת מכיוון שהמשקיעים חייבים לשפוט אם התמחור בשוק משקף במדויק את מה שיקרה בעתיד.
למרות זאת, יש כמה סימנים שצריך להיזהר מהם.
כדוגמה אחת, ניתוק המחירים מההכנסות המקומיות ושכר הדירה הוא דגל אדום נפוץ.
כמו כן, חוסר איזון בכלכלה הריאלית, כמו פעילות בנייה מוגזמת והלוואות עלולים לאותת על בועה בהתהוות.
בהתחשב בכך, אילו שווקים גלובליים מציגים את הסיכון הגבוה ביותר לבועות?
הגיאוגרפיה של בועות הנדל"ן
אירופה היא ביתם של מספר ערים שיש בהן סיכון קיצוני לבועות, כשפרנקפורט נמצאת בראש הרשימה השנה.
המרכז הפיננסי של גרמניה ראה מחירי הדירות אמיתיים עולים ב-10% בשנה בממוצע מאז 2016 - השיעור הגבוה ביותר מבין כל הערים שהוערכו.
שתי ערים קנדיות גם מוצאות את עצמן בשטח בועה: טורונטו וונקובר.
בראשונה, כמעט 30% מהרכישות ב-2021 הלכו לקונים בעלי מספר נכסים, מה שמראה שההשקעה בנדל"ן חיה וקיימת.
למרות המאמצים לצנן את השווקים העירוניים הלוהטים הללו, השווקים הקנדיים התאוששו והמשיכו את הצעדה שלהם כלפי מעלה.
למעשה, במהלך שלושת העשורים האחרונים, מחירי הדירות למגורים בקנדה גדלו בקצב המהיר ביותר ב-G7.
למרות תסיסה אזרחית ואי שקט בגלל מדיניות חדשה מצד סין, הונג קונג עדיין עם הציון השני בגובהו במדד זה. בינתיים, דובאי רשומה כ"מוערכת בחסר" והיא העיר היחידה במדד עם ציון שלילי.
מחירי המגורים בה ירדו בשש השנים האחרונות וכעת הם יורדים בכמעט 40% מרמות 2014.
(הערה: מדד בועות הנדל"ן אינו כולל כעת ערים בסין).
מגמה כלפי מעלה
שווקים מחוממים מדי אינם דבר חדש, אם כי מגיפת COVID-19 שינתה את הדינמיקה של שווקי הנדל"ן.
במשך שנים, העלייה במחירי הבתים במרכזי הערים הייתה כמעט מובטחת כאשר הבנייה פרחה ואנשים היו להוטים לחיות אורח חיים עירוני. אפשרויות עבודה מרחוק וצמצום משרדים משנים את משוואת הערך עבור רבים, וכתוצאה מכך, מחירי הדיור באזורים לא עירוניים עלו מהר יותר מאשר בערים, לראשונה מאז שנות ה-90.
למרות זאת, סדרי העדיפויות המשתנים הללו לא גרעו משוק הנדל"ן בערים העולמיות. להלן שיעורי הצמיחה לשנת 2021 עד כה, וכיצד הן בהשוואה לחמש השנים האחרונות.
בסך הכל, המחירים עלו כמעט בכל מקום. לכל הערים פרט לארבע - מילאנו, פריז, ניו יורק וסן פרנסיסקו - הייתה צמיחה חיובית משנה לשנה.
גם כאשר בועות הנדל"ן ממשיכות לצמוח, ישנו אלמנט של אי ודאות.
יחסי החוב להכנסה ממשיכים לעלות, ותקני ההלוואות, שהורפו במהלך המגיפה, מתהדקים שוב.
הוסיפו את השינויים החברתיים שמתרחשים עכשיו, וחיזוי העתיד של השווקים הללו הופך לקשה יותר.
בטווח הקצר, אנו עשויים לראות את מה ש-UBS מכנה "העידן של ביצועים מתקדמים עירוניים" מגיע לסיומו.
