"גן עדן שהפך לסיוט": משבר הקונדו בפלורידה מאלץ את הבעלים למכור בהפסד

פלורידה, שהייתה במשך שנים יעד חלומי לפנסיונרים וקונים של דירות נופש, מתמודדת כעת עם משבר חסר תקדים בשוק הקונדומיניומים. העלויות הקשורות לבעלות על דירות קונדו במדינה זינקו באופן דרמטי, מה שגורם לבעלים רבים להיכנס למצוקה כלכלית ולנסות למכור את נכסיהם - לעיתים קרובות בהפסד.

רוב וקארן דיקסון הם דוגמה מושלמת למצב. הזוג עבר מצפון מדינת ניו יורק לפונטה גורדה, פלורידה, בשנת 2021. הם שילמו 319,000 דולר עבור דירת קונדו עם מרפסת בקומה השלישית, עם נוף למגרש גולף בתוך הקהילה המגודרת שלהם.

"זה היה משתלם להפליא," אמר רוב.

אבל אז העלויות החלו לטפס. כעבור שנתיים, תעריפי הביטוח שלהם הוכפלו לאחר הוריקן, והדירה הוכתה בהיטל מיוחד של 7,200 דולר לתשלום עבור שדרוגי בניין. דמי ועד הבית (HOA) שלהם זינקו ב-25% לכמעט 800 דולר בחודש. כעת, דמי ועד הבית הגיעו ל-1,000 דולר.

הזוג העמיד את הדירה למכירה בקיץ שעבר. הם התחרו עם 43 דירות קונדו אחרות למכירה באותה קהילה וקיבלו הצעה של 358,500 דולר, כ-20,000 דולר מתחת למחיר המבוקש שלהם. הם חזרו לניו יורק כדי להיות קרובים יותר לנכדיהם מפני שלא יכלו עוד להרשות לעצמם את עלויות הנסיעה.

"פלורידה היא למעשה גן עדן," אמר רוב. "זה היה נהדר, אבל הדברים השתנו."

שילוב של עליות ביטוח, היטלים מיוחדים ואפשרויות מימון מוגבלות העלו את העלויות מעבר למה שרבים מסוגלים לשאת. זה הצית גל של מכירות, הצפת השוק ולחץ על המחירים

זינוק בעלויות וירידת ערך הנכסים

שילוב של עליות ביטוח, היטלים מיוחדים ואפשרויות מימון מוגבלות העלו את העלויות מעבר למה שרבים מסוגלים לשאת. זה הצית גל של מכירות, הצפת השוק ולחץ על המחירים.

דירות הקונדו בדרום פלורידה נהנו מאחת מבועות הנדל"ן הגדולות ביותר במדינה במשך שנים. מחירי הקונדו החציוניים במחוז מיאמי-דייד עלו ב-8% בפברואר בהשוואה לאותו חודש בשנה שעברה, ויותר חברות עוברות למיאמי, ווסט פאלם וערים אחרות בדרום פלורידה.

אבל אזורים אלה הם יוצאים מן הכלל. מחירי הקונדו במדינת פלורידה בכללותה ירדו בין 1% ל-6% בכל חודש מאז יולי 2024, על פי נתוני Florida Realtors. בפברואר, המחירים ירדו ב-3%.

המכירות מתרכזות במיוחד בנכסים ישנים יותר. אפילו בדרום פלורידה, מחירי הבניינים בני 30 שנה ומעלה ירדו ב-22% ב-24 החודשים האחרונים, לפי ISG World, חברת נדל"ן בדרום פלורידה. לעומת זאת, דירות קונדו שגילן פחות מ-30 שנה התייקרו בממוצע של 12% בעשור האחרון.

הנפילה בערך הבניינים הישנים יותר משקפת דרישות חדשות להבטחת יציבותם המבנית לאחר קריסה חלקית של בניין במיאמי בשנת 2021 שגרמה למותם של 98 אנשים.

אתגרי מימון והשלכות רגולטוריות

המועד האחרון לעמידה בתקנות החדשות הגיע בסוף השנה שעברה, אך פחות מרבע מאגודות הקונדומיניום במדינה הצהירו על ציות, על פי נתוני מחלקת העסקים והרגולציה המקצועית.

פלורידה היא ביתם של כ-20% מכל הקונדומיניומים בארה"ב, לפי לשכת המפקד. נכון לשנת 2022, יותר ממחציתם היו בני 30 שנה לפחות, לפי מרכז ברגסטרום ללימודי נדל"ן באוניברסיטת פלורידה.

"אם הבניינים האלה כפופים לדרישות רזרבה, הקונים רוצים להבטיח שהם נכנסים למצב שבו לקונדו יש את העניינים מסודרים," אמר בראד אוקונור, הכלכלן הראשי של Florida Realtors. "בין אם מדובר במלווים או בקונים עצמם, ראינו האטה בביקוש לקונדו."

המלווים גם הופכים חשדניים יותר לגבי מימון קונדומיניומים רבים בפלורידה, במיוחד אם הנכס עובר כל סוג של תיקון מבני.

"הם לא ירצו לממן שום דבר עד שהתיקונים יסתיימו," אמר אניבל טורס, מלווה משכנתאות ב-CMG Financial.

להחמרת המצב, יותר מ-1,400 קונדומיניומים בפלורידה נמצאים ב"רשימה שחורה" של פאני מיי. הרשימה כוללת אגודות קונדו שענק המימון המשכנתאות חושב שאין להן ביטוח נכס מספק או שצריכות לבצע תיקוני בניין קריטיים. הימצאות ברשימה עלולה להקשות על קונים פוטנציאליים לקבל משכנתא, ולפלורידה יש את מספר הקונדו הגבוה ביותר ברשימה השחורה מכל מדינה.

ג'ייק הרינגטון הוא נשיא הוועד של בניין קונדו בן 17 שנה בבוינטון ביץ'. הנכס החל בעבודות על החזית בעלות של 7 מיליון דולר, היטל ממוצע של 15,000 דולר ליחידה.

אבל הרינגטון גילה שהם נמצאים ברשימה השחורה כי מישהו מילא טופס המרמז שהבניין פעל בחלקו כמלון - מה שהפעיל דגל אדום - והמכירות החלו להתבטל.

"זה הולך להיות נכס יפהפה שישוחזר מעבר למצבו המקורי אחרי שנסיים את הפרויקט הזה, אבל אנחנו ברשימה השחורה בגלל טעות הקלדה," אמר הרינגטון. "זה פשוט מתסכל."

חיפוש פתרונות

המושל רון דסנטיס רוצה לעזור להביא הקלה לבעלי הקונדו. "יש לנו בעיה עם שוק הקונדו שלנו כרגע," הוא אמר במרכז קהילתי במיאמי. "יש לנו בעיה שהוצגה על ידי חקיקה שעברה בשנים האחרונות."

הרשות המחוקקת של פלורידה מנסה למצוא דרך להוריד את העלויות. הצעת חוק של הסנאט של פלורידה תאריך כמה תאריכי יעד ותבטיח שבניינים לא ייפגעו מעלויות שאינן קשורות ליציבותם המבנית.

בוב וברברה מאיסטרוס מקווים שהמחוקק יביא בהירות לשוק התנודתי. הם לא הצליחו למכור את דירת הקונדו שלהם במחוז פאלם ביץ', אותה רכשו תמורת 75,000 דולר בשנת 2015. הם הוציאו 90,000 דולר נוספים על שיפוצים.

כשהעלויות החלו לעלות והשוק הוצף ביחידות, הם חשבו שזה הזמן המושלם להציע הצעה על יחידה גדולה יותר בחלק שקט יותר של המתחם.

"הנחנו חוזה בהנחה שלא תהיה לנו בעיה למכור את המקום השני שלנו בפרמיה משמעותית," אמר בוב. "ובכן, טעינו."

לאחר חודשים בשוק, היחידה קיבלה רק הצעה אחת, ב-30,000 דולר מתחת למחיר המבוקש שלהם. הוא ואשתו משכו 210,000 דולר מקרנות הפנסיה שלהם כדי לשלם עבור הטאון האוס החדש, והחזיקו בקונדו כהשכרה.

"זה התברר כאסון פיננסי עבורנו," אמר בוב. "השוק קרס עלינו."