איך זוג אמריקאי הכפיל פי ארבע את ההכנסה מנכסיהם בעזרת אסטרטגיית מס לא מוכרת

כשג'ף וייט וסוליקה בולניוס קנו את הנכס הראשון שלהם, הם לא ידעו שזו תהיה תחילתה של דרך שתוביל אותם לפרישה מוקדמת. הם רכשו בניין עם ארבע דירות שתכננו לבצע בו "האקינג של בית" - אסטרטגיה שבה הם יתגוררו ביחידה אחת וישכירו את שלוש האחרות.

"לקח לנו שלושה חודשים לפני שיכולנו לעבור פנימה באופן מלא," סיפר וייט לביזנס אינסיידר. תהליך השיפוץ "היה כמו לעבוד בשתי משרות מלאות עבור שנינו."

במבט לאחור, "יכולנו לעשות הרבה יותר טוב," אמר וייט, שכיום עובד כסוכן נדל"ן ועוזר למשקיעים באזור דנוור, קולורדו למצוא נכסים. "בדקתי יותר מ-100 מבנים עם 2-4 יחידות, וכן, אני יכול לאשר שקנינו את הגרוע מכולם."

עם זאת, בסופו של דבר זה השתלם לזוג. אחרי חודשים של מגורים במרתף של אחותה של בולניוס תוך כדי שיפוץ, הם עברו לאחת היחידות ומילאו את שלוש האחרות. הכנסות השכירות כיסו את כל המשכנתא שלהם ואף יותר, מה שאפשר להם לגור חינם בביתם.

מספר שנים לאחר מכן, הם הצליחו להשתמש באותו נכס כדי לצמוח ולנצל החלפת 1031, אסטרטגיה המאפשרת למשקיעים להשקיע מחדש את התמורה מנכס אחד לאחר מבלי לשלם מיד מסי רווחי הון. החלפה זו עזרה להם לשדרג לשני נכסים עם ביצועים טובים יותר, להגדיל משמעותית את תזרים המזומנים שלהם, ובסופו של דבר להשיג את יעד הפרישה המוקדמת שלהם.

 

למרות האתגרים של האקינג הבית הראשון, שקנו ב-2017, וייט ובולניוס המשיכו לרכוש נכס אחד בשנה במטרה להחליף באופן מלא את הכנסתם ממשרה רגילה בהכנסה מהשכרה. האסטרטגיה שלהם סבבה סביב האקינג של בתים, שלא רק אפשר להם לחיות בחינם אלא גם אפשר להם להיות זכאים למימון של דירות בבעלות הדיירים ולהפקיד רק 5% כמקדמה על כל נכס, במקום 20% הנדרשים באופן טיפוסי לנכסי השקעה

 

שדרוג הבניין והכפלת תזרים המזומנים פי ארבע

למרות האתגרים של האקינג הבית הראשון, שקנו ב-2017, וייט ובולניוס המשיכו לרכוש נכס אחד בשנה במטרה להחליף באופן מלא את הכנסתם ממשרה רגילה בהכנסה מהשכרה. האסטרטגיה שלהם סבבה סביב האקינג של בתים, שלא רק אפשר להם לחיות בחינם אלא גם אפשר להם להיות זכאים למימון של דירות בבעלות הדיירים ולהפקיד רק 5% כמקדמה על כל נכס, במקום 20% הנדרשים באופן טיפוסי לנכסי השקעה.

למרות שזו אסטרטגיה חסכונית, היא יכולה להיות מגבילה. התנאי העיקרי במימון דירות בבעלות הדיירים הוא שאתה חייב לגור בנכס למשך לפחות 12 חודשים, כלומר וייט ובולניוס יכלו לבצע רק האקינג אחד בשנה. זו לא הייתה בעיה - הם אהבו את הקצב וידעו שיוכלו להשיג את יעדי הפרישה המוקדמת שלהם על ידי רכישת בית בשנה - עד שנת 2021, כאשר וייט מצא עסקה שהם לא יכלו לוותר עליה.

"זה היה בית ענק שהיה באמת נחמד, כ-280 מ"ר, 6 חדרי שינה, 4 חדרי אמבטיה," אמר וייט, שבודק נכסים בשוק שלו באופן קבוע הן כמשקיע והן כסוכן. באותה עת, הזוג חיפש בתים גדולים למשפחה אחת שהם יכלו להשכיר לפי חדר, אסטרטגיית ההשכרה הרווחית ביותר שלהם.

"אמרתי, 'ג'ף, זה כל כך נחמד, אבל אנחנו ממש קנינו בית לפני שלושה חודשים,'" נזכרה בולניוס. היא בחרה לפתור בעיות במקום לשלול את הרעיון. "פשוט לא יכולתי להוציא את הבית הזה מהראש שלי. זה יהיה מושלם לתיק ההשקעות שלנו. אז אמרתי, 'האם זה יהיה אפשרי אם נמכור את הנכס עם הביצועים הגרועים ביותר שלנו ונקבל את הבית הזה יותר כנכס השקעה, במקום שנעבור אליו?'"

התשובה הייתה כן - באמצעות החלפת 1031, הם יכלו לדחות את רווחי ההון במכירת הנכס עם הביצועים הגרועים ביותר שלהם (הבניין עם ארבע היחידות) ולהשקיע מחדש את התמורה בנכס אחר מאותו סוג. זה המקום שבו הם נתקלו במהמורה נוספת: הנכס שרצו לא היה בעל ערך שווה או גדול יותר מהבניין עם ארבע היחידות.

הפתרון שלהם היה למצוא נכס השקעה שני - משקיעים יכולים להחליף נכס אחד במספר נכסים - כדי לעמוד בתנאי השווה או גדול יותר.

"רשמנו את הבניין עם ארבע היחידות למכירה, מצאנו קונה, ואז חתמנו חוזה על הבית הגדול למשפחה אחת ועל דירה," אמר וייט. "סגרנו באותו יום - שלוש עסקאות - שילמנו אפס מס, ונפטרנו מהנכס הגרוע ביותר שלנו שהיה מייצר תזרים מזומנים, באותה עת, של 400 דולר לחודש לכל היותר, לטובת שני הנכסים האחרים."

הם השכירו כל חדר בנפרד בבית למשפחה אחת והשכירו את הדירה לדייר מתוכנית סעיף 8 (תוכנית סיוע בשכר דירה), מה שהכפיל את תזרים המזומנים שלהם יותר מפי ארבעה, אמר וייט: "עברנו מ-400 דולר ל-1,700 דולר בן לילה."

מה זה בדיוק החלפת 1031?

החלפות 1031 מיועדות ספציפית לנכסי השקעה, לא לבתי מגורים עיקריים או בתי נופש. זוהי אסטרטגיה מורכבת עם כללים ספציפיים שמשקיעים חייבים לציית להם. לדוגמה, יש מגבלת זמן קפדנית על החלפות 1031: אתה חייב לזהות את נכס ההחלפה שלך (או נכסים) בכתב תוך 45 יום ממכירת הנכס הראשון. לאחר מכן עליך לסגור את נכס ההחלפה תוך 180 יום ממכירת הנכס הראשוני שלך.

משקיע אחר שביזנס אינסיידר שוחח איתו ניסה לבצע החלפת 1031 אך בסופו של דבר נטש אותה כי לא הצליח לעמוד בסוף הזמן של 180 יום.

עבור וייט ובולניוס, התהליך כלל הרבה ניירת, אך היה "די פשוט," אמר וייט, שעבד עם מתווך החלפת 1031 וחברת רישום.

הם אמרו שעמידה בשני מועדי היעד לא הייתה בעיה. זה עזר שוייט היה כל כך מעודכן בשוק כסוכן וידע בדיוק באיזו רמת מחירים הם צריכים לעמוד כדי למלא את כלל השווה או גדול יותר.

"ג'ף תמיד בדק את השוק, אז הוא ידע מה זמין ומה יש בחוץ," אמרה בולניוס. "וברגע שידענו את הפער של הכסף שהיה לנו להוציא, זה פשוט הקל על זה עוד יותר."

עבור משקיעי נדל"ן ישראלים, יש אסטרטגיות מס דומות, אך עם הבדלים משמעותיים. חשוב להתייעץ עם עורך דין מס או יועץ מס שמתמחה בנדל"ן לפני שמנסים אסטרטגיות דומות בישראל.

סיפורם של וייט ובולניוס מדגים כיצד משקיעי נדל"ן יצירתיים יכולים למנף אסטרטגיות השקעה חכמות כדי להגדיל את הונם, להימנע ממסים מיותרים, ולבנות תזרים מזומנים פסיבי שיכול, בסופו של דבר, להוביל לחופש פיננסי ולפרישה מוקדמת.