כלל ה-30% קורס: כך הפך שכר הדירה בארה"ב לנטל כבד גם עבור מעמד הביניים

במשך שנים אמרו לאמריקאים שאסור להם להוציא יותר מ-30% מההכנסה על שכר דירה, אבל עבור מיליוני שוכרים ברחבי ארצות הברית - הכלל הזה כבר מזמן לא נראה מציאותי. על רקע עליות המחירים, שכר הדירה שזינק מאז תקופת הקורונה והוצאות המחיה שממשיכות לטפס, יותר ויותר מומחי נדל"ן ופיננסים טוענים שהנוסחה הוותיקה כבר לא מתאימה למציאות הכלכלית של 2026.

הכלל המפורסם קובע ששוכרים צריכים להקדיש לא יותר משליש מהמשכורת שלהם לדיור. גם בנקים וגופי משכנתאות בארצות הברית משתמשים בגישה דומה, כאשר רבים מהם דורשים שהחזר המשכנתא לא יעלה על כ-28% מההכנסה החודשית. בעלי דירות ומתווכים נוהגים גם לבדוק ששוכר פוטנציאלי מרוויח לפחות פי שלושה מגובה שכר הדירה. אלא שבפועל, מומחים אומרים שכיום הרבה משפחות ממעמד הביניים כבר לא מצליחות לעמוד ביעד הזה.

הדיון סביב יוקר הדיור התעצם במיוחד אחרי שראש עיריית ניו יורק, זוהראן ממדאני, הציג תוכנית דיור חדשה שמיועדת לתושבים בעלי הכנסה נמוכה במיוחד. לפי הדיווחים, חלק מהדירות בתוכנית יוגבלו לשכר דירה של עד 25% בלבד מההכנסה החודשית - אפילו פחות מהיעד הישן של 30%. המהלך מגיע בזמן שאמריקאים מתמודדים במקביל גם עם מחירי דלק גבוהים, אינפלציה ועלייה מתמשכת במחירי המזון והבילויים.

לפי נתוני הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה, האינפלציה עמדה באפריל האחרון על 3.8%. מחירי הדיור אמנם התחילו להתייצב בחלק מהאזורים, אבל הם עדיין רחוקים מאוד מהרמות שהיו לפני הקורונה. נתוני חברת 'סטטיסטה' מראים כי שכר הדירה הממוצע לדירת חדר בארצות הברית עמד בינואר 2020 על 1,141 דולר בחודש. באוגוסט 2022 הוא כבר זינק לשיא של 1,427 דולר, ובאפריל 2026 עמד עדיין על ממוצע של 1,356 דולר.

ברט ג'ונסון, סוכן נדל"ן ומשקיע מקולורדו, אמר לניוזוויק שהכלל של 30% עדיין "בעל ערך", אבל המציאות משתנה מאוד ממקום למקום. לדבריו, בערים גדולות כמו דנוור המשכורות אמנם גבוהות יותר - אבל גם שכר הדירה יקר בהרבה. מנגד, בעיירות קטנות יותר אפשר למצוא דיור זול יותר, אך לרוב גם המשרות משלמות פחות. "הכלל הזה היה הרבה יותר ריאלי לפני הזינוק במחירי השכירות בתקופת הקורונה ואחריה", אמר. "בחלק מהשווקים זה עדיין אפשרי, אבל זה כבר ממש לא המצב הנפוץ".

גם ג'ון ברוקס, אנליסט שוק נדל"ן מפלורידה, טוען שמדובר ב"עצה מתקופה כלכלית אחרת". לדבריו, עבור שוכרים רבים ממעמד הביניים, ההוצאות האמיתיות כבר מתקרבות ל-38% מההכנסה כאשר מוסיפים לחשבון גם ביטוח, חשבונות חשמל, מים והוצאות חובה נוספות. הוא הוסיף שהמצב משתנה מאוד לפי אזור מגורים וסגנון חיים, וכי בערים שנחשבו בעבר זולות יחסית - היעד של 30% הפך להרבה פחות נגיש.

לדברי מומחים נוספים, שוכרים רבים נאלצים כיום לעשות ויתורים משמעותיים כדי להמשיך לעמוד בהוצאות. ג'ים צ'מברלין, מתווך נדל"ן מפלורידה, סיפר שהוא רואה יותר ויותר אנשים שלוקחים שותפים לדירה גם בגיל מבוגר יותר, עוברים רחוק יותר ממקום העבודה, מצטמצמים לדירות קטנות יותר או מקצצים בהוצאות אחרות רק כדי להחזיק את הראש מעל המים. לדבריו, כאשר מוסיפים לשכר הדירה גם חניה, ביטוחים וחשבונות - לא מעט שוכרים כבר מוציאים עד 45% מהמשכורת שלהם על דיור.

אטיקוס לה-בלאנק, מייסד פלטפורמת המגורים המשותפים PadSplit, אמר שהכלל של 30% "פשוט כבר לא מחובר למציאות של מיליוני אמריקאים". לדבריו, אנשים רבים עוברים לגור רחוק יותר כדי למצוא דירות זולות יותר - אבל אז משלמים על כך בזמן נסיעה ארוך ובהוצאות תחבורה גבוהות. במקביל, החברה שלו רואה עלייה חדה בביקוש למגורים משותפים, כשיותר שוכרים מעדיפים לחלוק דירה כדי לשמור על "מרווח נשימה כלכלי".

סקר של YouGov עבור Apartments.com מצא ש-54% מהאמריקאים יעדיפו לעבור לדירה קטנה יותר לפני שיסכימו לגור עם שותפים. עם זאת, עבור רבים האפשרות הזאת כבר לא באמת קיימת. לה-בלאנק אמר כי יותר ויותר שוכרים מעדיפים כיום "נגישות למחיר, גמישות וקרבה לעבודה" על פני מגורים לבד בדירה שלמה.

לצד זאת, חלק מהמומחים מדגישים שהכלל עדיין אפשרי עבור חלק מהאמריקאים - בעיקר באזורים זולים יותר או עבור מי שעובדים מרחוק. סנג'ו סובנאני, מומחה פיננסי מטקסס, אמר שלעבודה מהבית יש כיום תפקיד משמעותי, משום שהיא מאפשרת לאנשים לעבור לערים זולות יותר מבלי להחליף עבודה. עם זאת, הוא הזהיר שגם בעלי שכר גבוה עלולים ליפול למה שהוא מכנה "זחילת סגנון חיים" - מצב שבו אנשים מעלים את רמת ההוצאות שלהם רק כי הם מרוויחים יותר.

גם צ'מברלין טוען שלרשתות החברתיות יש השפעה על ההוצאות של צעירים ומשפחות. לדבריו, אנשים רבים מרגישים שהם "חייבים" לגור בשכונות מסוימות או במגדלי יוקרה כדי לעמוד בציפיות חברתיות, גם אם בפועל זה מכביד מאוד על התקציב החודשי שלהם. "החברה הפכה להרבה יותר חומרנית בגלל הרשתות החברתיות", אמר, "וזה משפיע גם על הדרך שבה אנשים בוחרים להוציא כסף".