עשרה דיירים אמרו ליזם "לא": שלוש שנים אחר כך הם יוצאים עם 50 מיליון דולר

שלח

הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים

Phone

שלח

By submitting this form and signing up for texts, you consent to receive news notification text messages from HebrewNews.com at the number provided, including messages sent by autodialer. Consent is not a condition of purchase. Msg & data rates may apply. Msg frequency varies. Unsubscribe at any time by replying STOP. Text HELP for help. Privacy Policy & Terms Of Use

אבל עשרה אומרים לא.

שלוש שנים לאחר מכן, אותם עשרה בעלי דירות הפכו לאחד מכאבי הראש הגדולים ביותר של שוק הנדל"ן בדרום פלורידה — והשבוע הסתיימה המלחמה שלהם בהסדר ששוויו כ־50 מיליון דולר.

במרכז הפרשה עומד ביסקיין 21, בניין קונדומיניומים ותיק על קו המים בשכונת אדג'ווטר במיאמי. הבניין, בכתובת 2121 נורת' ביישור דרייב, כולל יותר מ־190 דירות ויושב על קרקע שהפכה בשנים האחרונות ליקרה במיוחד. מבחינת חברת הפיתוח טו רודס, הפוטנציאל היה ברור: במקום הבניין הישן, להקים את "אדישן רזידנסס מיאמי אדג'ווטר" — מגדל מגורים יוקרתי בן 55 קומות המתנשא לכ־649 רגל ובו 185 דירות.

טו רודס החלה לרכוש את הדירות בבניין והצליחה להשיג שליטה ברוב המכריע שלהן. אלא שבמסמכים המקוריים של הקונדומיניום הופיע מכשול משמעותי: כדי לסיים את קיומו של הקונדומיניום ולאפשר את הריסת הבניין נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות.

והיו מי שלא הסכימו.

במשך חודשים הם דרשו כ־50 מיליון דולר כדי לסיים את הסכסוך. בשבוע שעבר הצדדים חתמו לבסוף על הסכם מחוץ לבית המשפט. בעלי הדירות הסכימו לבטל את התביעה, למכור את דירותיהם ולעזוב את הבניין. לפי נציג טו רודס שצוטט בפרסומים בענף, החברה שילמה כ־50 מיליון דולר עבור היחידות שנותרו.

היזם, שכבר החזיק ברוב הדירות, השתמש בכוח ההצבעה שלו כדי לשנות את תקנון הבניין ולהפחית את שיעור ההסכמה הדרוש לפירוק הקונדומיניום. כך נוצר מצב שבו הרוב שבידי היזם אמור היה להספיק כדי לסיים את קיומו של הבניין גם בלי הסכמת המתנגדים.

עשרת בעלי הדירות שנותרו החליטו להילחם.

הם פנו לבית המשפט וטענו למעשה שהיזם אינו יכול לרכוש את רוב הבניין, לשנות באמצעות אותו רוב את כללי המשחק — ואז להשתמש בכללים החדשים כדי לכפות עליהם למכור את בתיהם.

בית המשפט קיבל את הטענה המרכזית שלהם וקבע שהמהלך לשינוי סף ההסכמה אינו תקף.

אלא שבינתיים הסיפור כבר התקדם הרבה מעבר לוויכוח משפטי על סעיף בתקנון. היזם נערך להריסה, והבניין התרוקן כמעט לחלוטין. חלקים ממנו כבר הופשטו לקראת ההריסה — חלונות, מערכות אינסטלציה, מיזוג ורכיבים נוספים הוסרו, והבניין שעמד פעם על קו המים הפך למה שכונה בתקשורת המקומית "קונדומיניום זומבי".

ואז הגיע הרגע ששינה את כל מאזן הכוחות.

לאחר שבעלי הדירות ניצחו במאבק המשפטי, בית המשפט הורה ליזם להחזיר את הדירות ואת הבניין למצבם הקודם, אף שעבודות הפירוק כבר התקדמו. ההערכות שפורסמו לגבי עלות השיקום נעו סביב עשרות מיליוני דולרים.

מבחינת היזם, זו הייתה מכה עצומה. במקום להרוס בניין ישן ולהתחיל להקים את מגדל היוקרה, הוא ניצב מול האפשרות להשקיע סכום אדיר בשיקום בניין שהוא ממילא רצה להרוס — ורק לאחר מכן להמשיך במאבק מול בעלי הדירות.

גם הרבה כסף אחר כבר היה מונח על השולחן. לפי הוול סטריט ג'ורנל, המאבק העמיד בסיכון כ־150 מיליון דולר בהלוואות נדל"ן מבנק OZK וממלווה נוסף, ליאונהארט סטרטג'יק מנג'מנט.

וכאן עשרת בעלי הדירות הפכו מקבוצה קטנה שעומדת בדרכו של פרויקט ענק לצד שמחזיק בידיו כוח מיקוח יוצא דופן.

במשך חודשים הם דרשו כ־50 מיליון דולר כדי לסיים את הסכסוך. בשבוע שעבר הצדדים חתמו לבסוף על הסכם מחוץ לבית המשפט. בעלי הדירות הסכימו לבטל את התביעה, למכור את דירותיהם ולעזוב את הבניין. לפי נציג טו רודס שצוטט בפרסומים בענף, החברה שילמה כ־50 מיליון דולר עבור היחידות שנותרו.

הסכום מרשים במיוחד כאשר זוכרים שלא מדובר ברכישה של עשרות דירות בבניין חדש אלא בקבוצה קטנה של בעלי נכסים שסירבו להצטרף לעסקה הגדולה. למעשה, ההתנגדות שלהם עצרה במשך כשלוש שנים פרויקט נדל"ן על אחת מפיסות הקרקע המבוקשות במיאמי.

אבל מבחינת הדיירים, הסיפור אינו בהכרח סיפור על עשרה אנשים שהתעשרו משום שהתעקשו מספיק זמן.

רוברט מרפי, עורך דין בדימוס ואחד מבעלי הדירות שהובילו את המאבק, תיאר את מה שקרה כ"השתלטות עוינת" וטען שגם ההסדר הכספי אינו מפצה על אובדן הקהילה והבית. לדבריו, המקרה ממחיש את הצורך של המחוקקים בפלורידה להגן טוב יותר על בעלי דירות מפני השתלטויות אגרסיביות על בנייני קונדומיניום.

וזו בדיוק הסיבה שהפרשה גדולה בהרבה מעשרת בעלי הדירות במיאמי.

לאורך חופי דרום פלורידה ניצבים מאות בנייני קונדומיניום ישנים על קרקעות ששוות לעיתים הרבה יותר מהמבנים שעליהן. מבחינת יזם, רכישת הדירות, הריסת הבניין והקמת מגדל חדש יכולה להיות עסקה ששווה מאות מיליוני דולרים.

במקביל, בעלי הדירות בבניינים הישנים מתמודדים עם מציאות חדשה. מאז קריסת מגדל צ'מפליין טאוארס בסרפסייד ב־2021, שבה נהרגו 98 בני אדם, פלורידה החמירה את דרישות הבדיקות והעתודות הכספיות בבנייני קונדומיניום ישנים. התוצאה היא שבחלק מהבניינים בעלי הדירות ניצבים מול חיובים מיוחדים שעלולים להגיע לעשרות ואף למאות אלפי דולרים. עבור גמלאים ואנשים בעלי הכנסה קבועה, הצעה של יזם לרכוש את הדירה יכולה להיראות לפעמים כמו דרך המילוט היחידה.

אלא שפרשת ביסקיין 21 הוכיחה שגם כאשר יזם מצליח לרכוש כמעט את כל הבניין, בעל דירה בודד אינו בהכרח חסר כוח.

אם מסמכי הקונדומיניום מעניקים לו זכות וטו, ואם בית המשפט קובע שלא ניתן לשנות בדיעבד את הכללים כדי לקחת ממנו את הזכות הזאת, אפילו קומץ בעלי דירות יכול לעצור פרויקט ששווה מאות מיליוני דולרים.

מבחינת טו רודס, ההסדר מסיר סוף־סוף את המכשול. החברה יכולה להתקדם עם אדישן רזידנסס מיאמי אדג'ווטר, וההריסה צפויה להתקדם כבר החודש. לפי דיווחים בענף, כ־40% מהדירות במגדל החדש כבר נמכרו מראש.

אבל עבור שוק הקונדומיניומים בפלורידה, השאלה הגדולה רק מתחילה: מה קורה כאשר יזם רוכש 90% או 95% מבניין — אבל קומץ בעלי בתים פשוט מסרב ללכת?

בביסקיין 21 התקבלה השבוע תשובה ששווה בערך 50 מיליון דולר.