הקניונים סירבו למות: אמריקה בנתה יותר חנויות משהרסה

הקניון האמריקאי היה אמור למות. אמזון הייתה אמורה לחסל את החנויות, הקורונה הייתה אמורה לתת להן את המכה האחרונה, וגל פשיטות הרגל של רשתות ותיקות נראה במשך שנים כמו הוכחה לכך שהקמעונאות הפיזית נמצאת בדרך להיעלם. אלא שהמספרים מספרים סיפור אחר לגמרי: בתום שש שנים סוערות, בארצות הברית יש יותר שטחי מסחר, לא פחות.

ניתוח של נתוני חברת הנדל"ן קוסטאר לשנים 2020-2025 מצא כי ברחבי ארה"ב נוספו נטו כ-257 מיליון רגל רבועה של שטחי מסחר - כלומר, השטח שנבנה היה גדול ב-257 מיליון רגל רבועה מהשטח שנהרס. אפילו קליפורניה, שסבלה מהגירה של תושבים ומעסקים ומעלויות בנייה גבוהות, סיימה את התקופה בתוספת נטו של כ-8 מיליון רגל רבועה.

בתוך הסיפור הלאומי המפתיע מסתתר סיפור פחות מחמיא לקליפורניה. המדינה מחזיקה בכ-1.7 מיליארד רגל רבועה של שטחי מסחר - יותר מכל מדינה אחרת - אבל בשש השנים שנבדקו היא הרסה כ-23 מיליון רגל רבועה ובנתה כ-31 מיליון. התוצאה היא תוספת נטו של כ-8 מיליון רגל רבוע בלבד.

"האפוקליפסה הקמעונאית" אכן נראתה בזמנו כמו תיאור הגיוני. עוד ב-2020 פורסמו תחזיות שלפיהן עד 100 אלף חנויות פיזיות בארה"ב עלולות להיסגר עד 2025, לאחר שהמגפה האיצה את המעבר לקניות מקוונות. קניונים התרוקנו, רשתות ותיקות נקלעו לפשיטת רגל, וחנויות כלבו ששימשו במשך עשרות שנים עוגנים של מרכזי קניות נסגרו בזו אחר זו.

אבל ג'סי גונדרסהיים, מנהל בכיר לניתוח שווקים בקוסטאר, מציע הגדרה אחרת למה שהתרחש. לדבריו, לא הייתה באמת "אפוקליפסה קמעונאית", אלא שינוי עמוק במבנה הענף. המסחר המקוון שינה את התנהגות הצרכנים, אך לא ביטל את הצורך בחנויות פיזיות. לדבריו, גם צרכנים צעירים מגלים מחדש את הערך של קנייה פנים אל פנים.

ההבחנה חשובה, משום שמספר החנויות ומספר הרגליים הרבועות של שטחי המסחר אינם אותו דבר. ב-2025 נסגרו בארה"ב 8,270 חנויות ונפתחו 5,270, לפי קורסייט ריסרץ' - הפסד נטו של כ-3,000 סניפים. אלא שמספר הסגירות בפועל היה נמוך בהרבה מהתחזית של 15 אלף סגירות שפורסמה בתחילת אותה שנה.

וב-2026 כבר נרשם שינוי חד. עד אמצע השנה קורסייט ספרה 3,321 סגירות חנויות, ירידה של 44.1% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. ההפסד נטו במספר החנויות הצטמצם מ-1,765 ל-106 בלבד - ירידה של 94%. גם מספר פשיטות הרגל הקמעונאיות ירד מ-32 במחצית הראשונה של 2025 לעשר בתקופה המקבילה השנה.

גם שיעורי השטחים הפנויים אינם מתאימים לתמונה של ענף בקריסה. לפי קושמן אנד וייקפילד, שיעור השטחים הפנויים בשוק הקמעונאות האמריקאי עמד בסוף 2025 על 5.7% בלבד. ברבעון האחרון של השנה נרשמה ספיגה נטו של 3.4 מיליון רגל רבועה - התוצאה הרבעונית החזקה ביותר מאז סוף 2023. חברות דיסקאונט, רשתות מזון וחנויות מוצרי ספורט היו בין אלה שנכנסו לשטחים שהתפנו.

אלא שבתוך הסיפור הלאומי המפתיע מסתתר סיפור פחות מחמיא לקליפורניה. המדינה מחזיקה בכ-1.7 מיליארד רגל רבועה של שטחי מסחר - יותר מכל מדינה אחרת - אבל בשש השנים שנבדקו היא הרסה כ-23 מיליון רגל רבועה ובנתה כ-31 מיליון. התוצאה היא תוספת נטו של כ-8 מיליון רגל רבועה בלבד.

הפער מול המדינות הצומחות בולט במיוחד. טקסס הוסיפה בתקופה הזאת נטו כ-82 מיליון רגל רבועה של שטחי מסחר, פלורידה כ-36 מיליון וצפון קרוליינה כ-15 מיליון. כלומר, בזמן שקליפורניה עדיין הצליחה לסיים את התקופה עם יותר מסחר מכפי שהתחילה, מרכז הכובד של הבנייה החדשה נע בבירור לעבר מדינות שבהן האוכלוסייה, מקומות העבודה והבנייה למגורים גדלים מהר יותר.

ההסבר, לפי גונדרסהיים, בסיסי למדי: מסחר מגיע למקומות שבהם נמצאים בתים, מקומות עבודה וכסף שהצרכנים יכולים להוציא. בקליפורניה מצטרפים לכך חסמים מוכרים - תהליכי אישור ממושכים ויקרים ומחסור בקרקע בשווקים החופיים. התוצאה היא שגם כאשר יש ביקוש לחנויות, הרבה יותר קשה ויקר להוסיף שטחים חדשים.

אבל אולי השינוי המעניין ביותר אינו כמה מסחר נבנה, אלא איזה מסחר נבנה. מרכז הקניות החדש כבר אינו בהכרח קניון סגור עצום עם חנות כלבו בכל קצה. יותר ויותר מהשטחים החדשים מיועדים לעסקים שקשה מאוד להחליף באתר אינטרנט - מרפאות, מכוני כושר, מספרות ומכוני יופי, מסעדות, בידור ושירותים מקומיים. במקביל, רשתות דיסקאונט וחנויות המציעות מחירים נמוכים ממשיכות להתרחב.

זהו גם אחד ההסברים לכך שסגירת אלפי חנויות אינה בהכרח גורמת לנטישה המונית של מרכזי קניות. חנות חלשה יכולה להיסגר, והשטח שלה יכול לעבור לרשת אחרת, למסעדה, למכון כושר, למרפאה או לעסק המספק חוויה שאי אפשר לשלוח בקופסה עד דלת הבית. המודל הישן נפגע - אבל הנדל"ן עצמו מקבל לעיתים חיים חדשים.

גם הקניונים שנחשבו במשך שנים לחלק הפגיע ביותר של הענף אינם נעלמים באופן אחיד. נכסים במיקומים חזקים ממשיכים למשוך שוכרים והשקעות, בעוד מרכזים חלשים יותר עוברים שיפוץ, שינוי ייעוד או הריסה לטובת פרויקטים המשלבים מגורים, מסחר ושימושים נוספים. קוסטאר דיווחה השנה כי משקיעים ממשיכים להזרים כסף לקניונים במיקומים טובים, גם כאשר נכסים חלשים יותר מוסבים למגורים ולפרויקטים מעורבי שימושים.

עבור דרום קליפורניה, השינוי כבר נראה בשטח. במקום לנסות להחיות בכל מחיר קניון שאיבד את כוחו, יזמים יכולים לפרק חלק ממנו או את כולו ולבנות שכונה שבה הדירות, המלון, המסעדות והחנויות מזינים זה את זה. זה פחות "קניון" במובן שבו האמריקאים הכירו אותו בשנות ה-80 וה-90, ויותר מרכז עירוני קטן שנבנה סביב שילוב של מגורים, שירותים, אוכל ובילוי.

הנתונים גם אינם אומרים שכל הקמעונאים ניצחו. 2025 הייתה שנה קשה לרשתות רבות, והמסחר המקוון ממשיך לגדול. ברבעון הרביעי של 2025 הגיע חלקו של המסחר המקוון ל-16.6% מהמכירות הקמעונאיות בארה"ב. במילים אחרות, האינטרנט לא נסוג - החנויות הפיזיות פשוט למדו, לפחות בחלקן, לחיות לצדו.

וזה אולי הנתון המפתיע ביותר בסיפור כולו. אחרי שנים שבהן השאלה הייתה כמה זמן עוד נשאר לקניונים ולחנויות הפיזיות, מתברר שההספדים היו מוקדמים. אמריקה לא הפסיקה לבנות מסחר - היא שינתה את המקום שבו היא בונה אותו, את הגודל שלו ואת סוג העסקים שנכנסים אליו.

קליפורניה עדיין נמצאת במשחק, אבל בקצב איטי בהרבה מטקסס ומפלורידה. ולכן השאלה הגדולה כבר אינה אם החנות האמריקאית תשרוד את אמזון. היא כבר שרדה. השאלה היא מי יבנה את הדור הבא שלה - ואיפה.