שתי ציפורים במכה אחת: האם מרכזי הקניות הנטושים הם הפתרון למשבר הדיור בקליפורניה?

קניות באינטרנט הפכו לחלק בלתי נפרד מחיינו, בין אם מדובר באמזון או בחנויות הענק כגון וולמארט וטרגט שכיום מציעות חוויה מקוונת זהה - ולעיתים קרובות טובה יותר - בהשוואה לחנויות הפיזיות.

בשנים האחרונות הרשויות בקליפורניה - הן ברמה העירונית והן ברמת המדינה - נאלצות להתמודד עם בעיה חדשה שנוצרה בעקבות המעבר לרכישות המקוונות: מה עושים עם מרכזי הקניות וחנויות הענק הנטושים ברחבי המדינה המוזהבת?

לדעת רבים, הפתרון לבעיה הזו גם יכול לספק פתרון לבעיה נוספת שעמה קליפורניה מתמודדת: להפוך את אותם מבנים נטושים לבתי דירות חדשים.

חנות של רשת 'סירס' בדרום קליפורניה, שנסגרה לפני כשנתיים (צילום: AP)

כמו בכל דבר אחר, גם לסוגיה הזו יש יתרונות וחסרונות. היתרון הבולט ביותר הוא שמרבית מרכזי קניות וחנויות נטושים ממוקמים בסמוך לשכונות מגורים קיימות, ולא, למשל, באזורי תעשייה או במרכזי הערים המלאים בבנייני משרדים. כמו כן, כבר עתה יש מספיק מקומות חנייה בסמוך למבנים הנטושים, כך שבקלות ניתן יהיה להכניס אלפי דיירים חדשים.

לצד זאת, חשוב לזכור שקליפורניה מתמודדת עם משבר דיור חסר תקדים מזה למעלה מעשור, ונדמה שבכל שנה המשבר רק הולך ומחריף. בשנה שעברה פורסם דו"ח רשמי של הממשלה המקומית בסקרמנטו, ובו נטען שיש לבנות לפחות 180 אלף יחידות דיור חדשות בכל שנה על מנת לעמוד בביקוש.

בפועל, בעשור האחרון נבנו רק כ-80 אלף יחידות דיור חדשות בכל שנה, עובדה שמסבירה מדוע המחיר החציוני של בית במדינה עומד כיום על 813,980 דולר (לפי דו"ח של איגוד סוכני הנדל"ן בקליפורניה שפורסם באפריל 2021).

מרכז קניות ברוד איילנד, בו הוקמו יחידות דיור באחת הקומות

על פניו נראה שמדובר בסוגיה פשוטה למדי: משבר הדיור הולך ומחמיר, ולא מעט מרכזי קניות וחנויות ענק ננטשו במהלך השנים האחרונות. כלומר, קליפורניה יכולה לתפוס שתי ציפורים במכה אחת.

הבעיה היא שחוקי התכנון הקפדניים של קליפורניה ("זונינג") אינם מאפשרים להקים יחידות דיור בשטחים שהוקצו לנכסים מסחריים. יזמים וקבלני בנייה רבים בכלל לא מוכנים להיכנס אל תוך הסבך הבירוקרטי ולנסות לשנות את חלוקת הקרקעות. וגם הרשויות עצמן לא ממש מעוניינות בכך, שכן הרווחים ממיסי קנייה גבוהים בהרבה מהרווחים ממיסי הנכסים ("Property Tax").

אלא שכעת, המחוקקים בקליפורניה מקדמים שתי הצעות חוק שנועדו לטפל בנושא: הראשונה, שכבר זכתה לאישור הסנאט המקומי וכעת הועברה לבית המחוקקים בסקרמנטו, תאפשר להקים יחידות דיור בשטחים המסחריים מבלי לשנות את חוקי התכנון. השנייה תעניק תמריצים כספיים לרשויות המקומיות שיסכימו לשנות את חוקי התכנון.

"צריכים לומר את האמת, החוקים מעודדים בנייה לצרכים מסחריים על חשבון הקמת יחידות דיור", מסביר אנתוני פורטנטינו, שמייצג חלקים גדולים מוואלי לוס אנג'לס בסנאט המקומי ויוזם הצעת החוק השנייה, "אבל כיום יש יותר מדי נכסים שיושבים ריקים ונטושים, ומשבר הדיור עדיין רחוק מסיומו".

כאמור, הצעת החוק הראשונה כבר אושרה בסנאט המקומי, ונדמה שגם השנייה בדרך לקבל את האישור של המחוקקים. אם וכאשר זה יקרה, קליפורניה תהפוך למדינה הראשונה שמתירה לבנות יחידות דיור - ובפרט רבי קומות - בשטחים מסחריים.

"היזמים וקבלני הבנייה עדיין יצטרכו לעמוד בחוקי הבנייה הקיימים בכל רשות מקומית, למשל בנוגע לגובה המקסימלי של בניינים, אך הצעות החוק יגבילו את יכולתן של הרשויות המקומיות למנוע את בנייתן של יחידות דיור בשטחים אלו", מסביר אריק פיליפס, בכיר באיגוד התכנון האמריקאי (APA) בקליפורניה.

ובדיוק מסיבה זו, נדמה כי שתי ההצעות החוק זוכות להתנגדות עזה מצד הרשויות המקומיות: "הצעות החוק חותרות תחת הסמכות של הערים והמחוזות", מצהיר מייק גריפית'ס, חבר במועצת עיריית טורנס (שבמחוז לוס אנג'לס) ומייסד ארגון California Cities for Local Control, "המנהיגים בערים ובמחוזות מכירים את הרשות המקומית שלהם, והם יודעים בדיוק איזה אתרים מתאימים לפרויקטים מסוג זה, ואיזה לא".

מרכזי הקניות נותרו ריקים ונטושים (צילום: AP)

מרבית המנהיגים והמחוקקים בקליפורניה אומנם מסכימים שיש לטפל במשבר הדיור, אך לאותם מנהיגים ברמה המקומית יש בעיות פוליטיות שונות מאלו ברמת המדינה. בעקבות כך, פעמים רבות קורה שפרויקטים והצעות חוק שיכולים לסייע ולספר פתרון למשבר לא זוכים לאישור.

כך למשל, רק בשנה שעברה הועלתה הצעק חוק הקוראת לאפשר לבנות בתי דירות קטנים (עד 4 קומות) בשטחים שהוקצו לבתים פרטיים (וילות), אולם הצעה זו נבלמה בסנאט המקומי.

כאמור, אחת הטענות השכיחות ביותר של ראשי הרשויות המקומיות היא שהצעות החוק הללו פוגעות בסמכות שלם. אנה קבאז'רו, נציגת העיר סלינס בסנאט המקומי ויוזמת הצעת החוק הראשונה (זו שתאפשר להקים יחידות דיור בשטחים מסחריים מבלי לשנות את חוקי התכנון), הבהירה שקבלני הבנייה לא מחויבים לפעול אך ורק לפי ההצעה:

"לא מדובר במנדט כלל וכלל, הקבלנים יכולים לבחור האם להשתמש בחוק או לא", היא הסבירה והוסיפה, "כל הנושא של דיור, ובפרט דיור בר-השגה, הוא מאתגר ביותר מכיוון שיש לאנשים רבים אינטרסים עמוקים והם לא מוכנים לנהל מו"מ כלשהו או להתפשר. בדיוק כאן נכנסת לתמונה הצעת החוק, אנחנו מנסים להעניק לרשויות המקומיות את הגמישות המירבית. לכולנו ברור שברגע שמכתיבים לרשות מקומית כיצד עליה לפעול, זה רק מקשה על תהליך הבנייה".

אנליסטים מעריכים ש-100 אלף חנויות נוספות בארה"ב ייסגרו עד 2025 (צילום: Getty Images)

המחוקקים בסקרמנטו אף סבורים שיש לפעול בנושא - בפרט בנוגע לתוכנית להרוס את מרכזי הקניות והחנויות הנטושים, ולהקים רב-קומות עם אלפי יחידות דיור - כבר עתה. חשוב לזכור שהמגמה הזו, סגירת חנויות פיזיות, החלה כבר לפני שנים רבות.

רק לפני שנתיים, רשת Sears ו-Kmart נרכשו ע"י תאגיד טרנספורמקו, וזה בתגובה הורה על סגירתם של קרוב ל-100 סניפים ברחבי ארה"ב - כשליש מתוכם בקליפורניה.

אם לא די בכך, כלכלנים רבים מעריכים שמשבר הקורונה יזרז את מה שמכונה 'האפוקליפסה הקמעונאית'. מאז פרוץ המגפה העולמית אשתקד, שכמובן גרר שורה של מגבלות בקליפורניה (שאף הייתה המדינה הראשונה שמכריזה על מדיניות 'הישארו בבית' - מעין עוצר על בתי עסק), עשרות אלפי עסקים קטנים סגרו את שעריהם לצמיתות.

לצד זאת, ג'יי קרו, JC Penney, בארניז, Bed Bath & Beyond, הרץ, נימן מרקוס, Pier 1 Imports ו-24Hour Fitness הם רק חלק מהשמות הבולטים ביותר ברשימת החברות שפשטו את הרגל מאז פרוץ המשבר. לאחרונה אף פורסם דו"ח ע"י בנק ההשקעות UBS, לפיו המשבר יוביל לסגירת 100 אלף חנויות נוספות במהלך שלוש וחצי השנים הקרובות.

כלומר, ההערכות הן שלא מעט מרכזי קניות וחנויות כלבו ששרדו את המשבר הנוכחי, ייאלצו להיסגר במהלך השנים הקרובות. ובדיוק מסיבה זו, המחוקקים בקליפורניה סבורים שיש להתחיל לשנות את חוקי התכנון ולאפשר להקים יחידות דיור על חשבון אותם בתי עסק שיישארו ריקים ונטושים.